La struttura della tesi si formula in 6 capitoli caratterizzati dalla trattazione specifica di argomenti diversi ma strettamente collegati tra loro.

Nel primo capitolo vengono trattati, come detto, i riferimenti allo stato dell'arte in materia. Da un'iniziale presentazione dei concetti generali di investimento e processo immobiliare si passa alle sue diverse tipologie ed ai fattori che lo influenzano maggiormente. Vengono poi trattati i criteri di scelta e valutazione immobiliare, e definiti in modo puntuale i concetti di rischio e incertezza, le loro tipologie e situazioni studiate e la relazione che intercorre tra la componente di rischio ed il rendimento dell'investimento, con la conseguente definizione del premio di rischio. Tutto ciò con specifico riferimento al concetto di ciclo di vita; seguendo il Report 2007 redatto da Davis Langdon, si sono studiati i concetti dei Life Cycle Thinking e gli aspetti metodologici del Life Cycle Costing legati ai 15 step presentati nel documento.

In questo modo si sono definite le basi necessarie per lo studio specifico proposto come tema di tesi. Nel secondo capitolo, infatti, si sono unite le conoscenze acquisite e si sono messi in relazione in due grandi temi, l'analisi delle componenti di rischio e incertezza ed il concetto di ciclo di vita dell'edificio, tramite lo studio degli approcci finora sviluppati.

Il terzo capitolo si presenta con un format differente dai precedenti. Per poter redigere i capitoli teorici, infatti, si sono effettuate ricerche bibliografiche che hanno portato al reperimento di 18 articoli pertinenti al presente lavoro da noi schedati sulla base di quanto illustrato nel precedente lavoro di Tesi di Laurea Magistrale in Architettura per il Progetto Sostenibile "Valutazione economica del ciclo di vita: una nuova proposta di strutturazione di una literature review”, redatta nell'a.a. 2015/2016 da Maria Cento e Valentina Ciccullo con relatrice e correlatore rispettivamente Prof.ssa Elena Fregonara ed il Prof. Diego Giuseppe Ferrando.

Successivamente si è passati ad una fase di approfondimento della metodologia scelta, oggetto delle sperimentazioni pratiche: la "Probability Analysis".

La parte applicativa del lavoro di tesi si sviluppa in due capitoli: nel primo viene presentato il caso studio preso in esame, ovvero uno tra i progetti da noi elaborati durante il corso di studio magistrale, nello specifico il progetto relativo all'Atelier “Il progetto sostenibile", a cura dei Professori Armando Baietto, Riccardo Pollo, Valentina Serra e Alice Gorrino A.A. 2015/2016; nel secondo viene invece presentata l'applicazione sviluppata mediante il software @Risk ed i relativi risultati.

Si sono infine elaborate le considerazioni relative ai limiti, alle criticità ed alle possibilità relative al metodo che, a conclusione del lavoro, si è potuto maturare.

2.1) Life Cycle Costing

2.2) Gli aspetti metodologici del Life Cycle Costing

CAPITOLO 2 – APPROCCI PER L’ANALISI DEL RISCHIO NEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

1) Rischio e incertezza nella valutazione degli investimenti immobiliari

2) Approcci all'analisi del rischio

2.1) I metodi

2.1.1) Analisi degli Scenari

2.1.2) Quantificazione del premio di rischio mediante Risk Adjusted Discount Rate

2.1.3) Approccio alla certezza equivalente

2.1.4) Analisi del rischio mediante misure di variabilità

2.1.5) Decision Tree Analysis

2.1.6) Analisi di sensibilità

2.1.7) Probability Analysis

2.1.8) Teoria delle opzioni reali

CAPITOLO 3 – ANALISI DELLA LETTERATURA

SCHEDE ARTICOLI

TAB 1. Classificazione in base alla data di pubblicazione

TAB 2. Classificazione in base al luogo di pubblicazione

TAB 3. Classificazione in base alla tipologia di approccio

TAB 4. Classificazione in base alla tipologia di caso studio

TAB 5. Classificazione in base al metodo applicato

CAPITOLO 4 - APPROFONDIMENTO METODOLOGICO: PROBABILITY ANALYSIS

4.1) La Probability Analysis: il metodo analitico

4.2) La Probability Analysis: il metodo della simulazione

4.3) Le variabili e le loro distribuzioni

4.4) I software

CAPITOLO 5 - CASO STUDIO

1) Presentazione del caso studio

1.1) Il progetto

1.2) Analisi preliminari

2) Definizione delle stratigrafie di involucro

2.1) Tecnologia A

2.2) Tecnologia B

2.3) Tecnologia C

3) Analisi fabbisogno energetico e dimensionamento degli impianti

4) Definizione delle componenti di costo relative agli impianti ed alle stratigrafie

5) Schematizzazione riepilogativa dei casi studio

CAPITOLO 6 – APPLICAZIONE LCC CON ANALISI DI RISCHIO

1) Sviluppo dei modelli LCC - Metodo deterministico

2) Sensitivity Analysis e indicatori di redditività

3) Sviluppo dei modelli LCC - Metodo probabilistico

4) Analisi e confronto dei risultati

CONCLUSIONI

ALLEGATI

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