In questa tesi si è voluto approfondire uno strumento legislativo relativamente recente, la concessione di valorizzazione, che, opportunamente applicata, permette non solo il recupero di beni immobili dismessi ma anche la riqualificazione del contesto in cui questi sono inseriti, ponendosi come concreto driver di sviluppo economico e sociale.

La tesi è stata sviluppata sostanzialmente in due parti: dopo una prima sezione in cui sono stati analizzati alcuni strumenti di valorizzazione e le tecniche e i modelli disponibili per le valutazioni di fattibilità, è stato approfondito lo strumento specifico della concessione di valorizzazione attraverso l’analisi di dieci casi studio, riguardanti diverse tipologie di immobili e differenti enti concedenti, e l’approfondimento di tre esempi di applicazione.

Lo scopo è stato quello di individuare quei fattori che possono incidere sulla preferenza della concessione di valorizzazione rispetto ad altri strumenti per la valorizzazione del patrimonio pubblico.

Affrontando il tema dei beni pubblici, nel primo capitolo se ne è fornita una definizione, soffermandosi sulla distinzione che il Codice civile italiano del 1945 attua tra beni demaniali e patrimoniali, suddividendo ulteriormente quest’ultimi in patrimonio indisponibile e disponibile.

Nel secondo capitolo, sono stati analizzati i diversi strumenti di valorizzazione utilizzabili dagli enti pubblici, per consentire la riduzione del debito pubblico o per riqualificare e rigenerare le aree urbane. Nel primo caso la valorizzazione si pone come leva diretta e immediata per la realizzazione di flussi positivi di cassa, nel secondo come occasione di sviluppo urbano, portando a risultati non percepibili nell’immediato ma a benefici a lungo termine.

In questo capitolo è stato anche analizzato lo strumento della concessione di valorizzazione – focus della tesi - individuando le sue parti costitutive e l’iter procedurale.

Nel terzo capitolo è stata introdotta l’Agenzia del Demanio, ente statale che si occupa della valorizzazione di beni immobili pubblici, di proprietà dello Stato, attraverso l’applicazione dello strumento della concessione di valorizzazione. Tramite i suoi progetti denominati “Valore Paese”, l’Agenzia promuove strategie per la valorizzazione e la gestione efficiente di tale patrimonio, coinvolgendo spesso immobili non utilizzati o sottoutilizzati ubicati su tutto il territorio nazionale.

Riconosciuta la necessità di effettuare una valutazione preventiva degli investimenti, in modo da quantificarne la convenienza futura, nel quarto capitolo sono state analizzate le tecniche e i modelli disponibili per le valutazioni di fattibilità.

Oltre a sviluppare gli strumenti valutativi legati agli investimenti pubblici e privati, si è voluto approfondire anche il tema delle tecniche di supporto alla decisione, ovvero le Analisi Multicriteri. Attraverso un’analisi di tipo non monetario e restituendo risultati di tipo qualitativo, queste tecniche sono risultate utili nella successiva analisi di valutazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa, applicato nei bandi di concessione di valorizzazione.

Dopo una breve definizione di bando di gara e un elenco degli elementi principali che lo compongono, nel quinto capitolo sono stati analizzati dieci casi studio riguardanti bandi di concessione di valorizzazione.

Lo scopo è stato quello di individuare i motivi per i quali vi sono ancora scarse applicazioni e, soprattutto, poche aggiudicazioni dei bandi pubblicati, fornendo alcune indicazioni sul “buon utilizzo” di tale strumento legislativo.

Sono quindi state analizzate le diverse voci di bando, soffermandosi soprattutto sul criterio di aggiudicazione applicato. Questo ha permesso un’analisi approfondita sul criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, metodo che valuta le offerte presentate non soltanto dal punto di vista economico ma anche da quello qualitativo, attraverso l’utilizzo delle tecniche di Analisi Multicriteri.

Due di questi casi studio, oltre a un altro bando di concessione di valorizzazione “mancato”, sono stati inoltre analizzati nel dettaglio all'interno del capitolo “Approfondimenti", al fine di esaminare maggiormente l’applicazione di questo strumento.

Infine, nelle Conclusioni, sono stati ricapitolati gli elementi che possono concorrere al miglior utilizzo e all’aggiudicazione dei bandi di concessione di valorizzazione, avanzando alcune proposte che potrebbero ottimizzarne l’applicazione.

Patrimonio indisponibile

Patrimonio disponibile

CAPITOLO 2 | La valorizzazione degli immobili pubblici

2.1. | Inquadramento normativo: dal 1993 a oggi

2.2. | Gli strumenti di valorizzazione

Vendita

Locazione

Cartolarizzazione

Leasing Immobiliare

Project Financing

Fondo Comune di Investimento Immobiliare

Società di Investimento Immobiliare Quotata

Società di Trasformazione Urbana

2.2.2. | La Concessione di Valorizzazione

Iter procedurale

Focus | La valorizzazione del patrimonio culturale dello Stato

Iter procedurale

2.2.3. | I Programmi Unitari di Valorizzazione del Territorio

Iter procedurale

CAPITOLO 3 | L’Agenzia del Demanio e i progetti di valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato

Il patrimonio gestito dall'Agenzia del Demanio

3.1. | Il progetto “Valore Paese”

Ex immobili della difesa

Immobili unici ad alto pregio

Sistema di beni a rete

3.2. | Il progetto “Valore Paese_Dimore”

Villa Tolomei: il progetto apripista

Focus | I Paradores in Spagna

3.3. | Il progetto “Valore Paese_Fari"

CAPITOLO 4 | Strumenti disponibili per le valutazioni di fattibilità: tecniche e modelli valutativi

4.1. | La valutazione di un investimento pubblico

Gli studi di fattibilità

L'Analisi Costi-Benefici

4.2. | Tecniche valutative di supporto alla decisione. Le Analisi Multicriteri

L'Analisi di Gerarchia (AHP - Analytic Hierarchy Process)

L'Analytic Network Process (ANP)

La Multi Attribute Value Theory (MAVT)

La metodo aggregativo-compensatore

Il metodo ELECTRE

4.3. | La valutazione di un investimento immobiliare

L'Analisi Costi-Ricavi

CAPITOLO 5 | I bandi di concessione di valorizzazione alcuni esempi

5.1. | Introduzione al bando di gara

5.2. | Schede dei Casi studio

5.3. | Analisi dei bandi presi in esame

Comparazione delle voci principali

Canone

Durata

Soggetti ammessi alla gara

Tipologia di procedura di gara

Documenti componenti l’offerta

Criteri di aggiudicazione

L'offerta economicamente più vantaggiosa

La migliore offerta pervenuta

5.4. | Bandi a confronto: Bandi comunali, provinciali e regionali vs bandi statali

5.5. Considerazioni finali

APPROFONDIMENTI | Tre Casi studio visti nel dettaglio Caserma Cavalli, MOI, Casella Daziari

L’ex Caserma Cavalli | Il primo bando di gara di concessione di valorizzazione aggiudicato in Italia

Excursus storico

Iter di alienazione e valorizzazione del compendio

Il Programma di valorizzazione

Il Disciplinare di Gara

L’aggiudicazione definitiva

Situazione attuale

Gli ex Mercati Generali | Un esempio di riqualificazione attraverso manifestazioni d'interesse e linee guida

Excursus storico

Iter di alienazione e valorizzazione del compendio

La manifestazione d’interesse

Le linee guida di recupero e gestione unitaria delle "Arcate” dell’ex MOI

Gli ex Caselli Daziari | Un caso di bene immobile di proprietà dello Stato

Excursus storico

Iter di valorizzazione del compendio

L’Information Memorandum

L'Avviso di Gara

Conclusioni

BIBLIOGRAFIA

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