Infine, in un'ottica di prospettive e sbocchi futuri, ritengo ipotizzabile un utilizzo pratico delle indicazioni che ho studiato ed approfondito e, quindi, una loro diretta applicazione nel campo dello studio immobiliare in quanto, considerando l'attuale situazione di incertezza e di crisi economica, risulta di fondamentale importanza, prima di procedere con la realizzazione di un progetto, essere a conoscenza della capacità di assorbimento dell'intervento da parte del mercato, del rapporto tra prezzo e costo di costruzione e del rendimento atteso.

La valutazione immobiliare viene, quindi, ad essere sempre più richiesta e necessaria per lo sviluppo di studi di fattibilità, soprattutto per quanto riguarda la valutazione delle diverse componenti di rischio, in quanto capace di supportare il i diversi soggetti coinvolti in un processo di sviluppo immobiliare (dalla committenza, al progettista, all'impresa di costruzione) nelle decisioni, ricercando un il più possibile un equilibrio tra i fattori socio-economici, i problemi di carattere fisico-ambientale, i vincoli procedurali e normativi e la dimensione estetico-compositiva.

Già nella definizione di architetto di Vitruvio (in De Architectura, opera universalmente nota articolata in 10 volumi, importante per la sintesi della cultura preesistente con la personale attività professionale, scritta tra il 27 e il 23 a.C.) emergeva che la scienza dell'architetto dipende da varie discipline e competenze che sono parte di altre arti, che comprendono sia conoscenze tecniche, ma anche economiche, giuridiche ed umanistiche: il professionista così delineato non è solamente l'ingegnere o l'architetto che progetta l'opera, ma anche il responsabile dell'efficacia e dell'efficienza nella sua realizzazione. Quindi, pur essendo indiscutibile l'importanza della progettazione e della fattibilità tecnica, e necessario tuttavia considerare che, nella maggior parte dei casi, oggi, nell'attuale situazione di incertezza economica, i fattori di successo risultano essere quelli economici e finanziari.

La finalità generale di questa tesi è rappresentata dalla ricerca e dall'analisi dei metodi per lo studio del rischio, partendo da quelli più tradizionali fino ad arrivare ai più recenti avanzamenti, trattando allo stesso tempo sia il loro sviluppo all'interno delle fasi della progettazione, sia la loro diretta applicazione; l'obiettivo specifico, invece, consiste nello studio della componente del rischio di credito e nella proposta di un modello matematico, con relativa applicazione pratica ad un caso studio. Il percorso logico seguito è rappresentato dalla struttura stessa della tesi, ovvero dalla suddivisione in capitoli: nel primo capitolo si affronterà il tema della gestione del progetto, con particolare attenzione alla valutazione ed al controllo dei rischi associati alla realizzazione di un progetto di sviluppo immobiliare; verrà trattato, nello specifico, il tema del project management, in cui si inserisce l'identificazione dei diversi fattori di rischio e, quindi, il ramo del risk management; il secondo capitolo rappresenta una schedatura dei metodi di analisi del rischio già ampiamente trattati in letteratura, con riferimento ai testi maggiormente consultati, e di quelli più recenti, che propongono degli avanzamenti rispetto a questo tema;

all'interno del terzo capitolo, invece, verrà trattato in modo particolare il nodo del rischio di credito, ripercorrendo le principali indicazioni teoriche sui modelli di calcolo utilizzati, fino ad arrivare alla definizione di una nuova proposta, ovvero di un modello matematico per il calcolo del rischio, il quale si traduce nel calcolo della probabilità di default di un progetto di investimento;infine, il quarto capitolo rappresenta l'applicazione del modello proposto ad un caso studio, rappresentato da un progetto di un complesso residenziale in Borgo Dora a Torino.

Il punto di interesse principale di questo lavoro, a mio parere, è rappresentato proprio dalla trattazione del nodo del rischio di credito, che rappresenta un modo di valutare il rischio di un investimento in un progetto che nella letteratura corrente non è particolarmente trattato nell'ambito immobiliare, e da questo caso studio, il quale fornisce un'applicazione pratica del modello proposto.

Un possibile limite dell'applicazione della metodologie descritta, tuttavia, può essere rappresentato dalle assunzioni che, per ragioni di semplificazione delle operazioni matematiche, sono state ipotizzate per alcune componenti del calcolo.

1.3 gestione dei rischi

1.3.1 il risk management nella gestione di un progetto

1.3.2 fasi del risk management

1.3.3 fattori di rischio: tipologie di rischiosità nell'ambito immobiliare

2. la componente del rischio: stato dell'arte sui metodi di analisi

2.1 premessa

2.2 valutazione degli investimenti: indicatori di redditività e acr

2.3 approcci tradizionali all'analisi di rischio

2.4 approccio deterministico

2.4.1 sensitivity analysis

2.4.2 scenarios analysis

2.5 approccio probabilistico (probability analysis)

2.5.1 metodo analitico

2.5.2 metodo simulativo

2.6 teoria delle opzioni reali

2.7 modelli di simulazione stocastica

2.8 processi stocastici

2.8.1 moto browniano geometrico

2.8.2 processi di poisson

2.8.3 possibili applicazioni in campo immobiliare

2.9 verifica e validazione dei modelli simulativi

2.9.1 tecniche di riduzione della varianza

2.9.2 analisi di regressione multipla

2.10 recenti avanzamenti e proposte

2.10.1 costruzione di intervalli di confidenza

2.10.2 metodo dei confronti stocastici

2.10.3 modello stocastico per la previsione dei ricavi

3. rischio di credito: ambito normativo, metodi di calcolo e nuova proposta

3.1 premessa

3.2 introduzione al rischio di credito

3.2.1 la classificazione del rischio di credito

3.2.2 le componenti del rischio di credito

3.2.3 metodologie di stima della perdita in caso di insolvenza

3.3 ambito normativo ed accordi internazionali

3.3.1 gli accordi di basilea

3.3.2 i tre pilastri di basilea II ed i metodi di misurazione del rischio di

credito

3.3.3 aspetti critici dell'accordo e nuove linee guida

3.4 costruzione di un modello per il calcolo della probabilità di default

3.4.1 il modello semplificato

3.4.2 costruzione di un modello più complesso

4. caso studio: calcolo della probabilità di default di un progetto di investimento per un complesso residenziale in borgo dora

4.1 premessa

4.2 inquadramento dell'area di intervento

4.3 il progetto

4.4 studio della fattibilità economica dell'intervento

4.5 il rischio dell'investimento nel progetto: applicazione del modello proposto

4.5.1 applicazione del modello semplificato al progetto

4.5.2 confronto tra metodologie di stima (probabilità di default)

BRAVI M., FREGONARA E., Promozione e sviluppo immobiliare. Analisi dei processi e tecniche di valutazione, Torino, Celid, 2004.

BRISCHETTO M., PAVAN A., RE CECCONI F., RIGAMONTI G., La valutazione degli investimenti immobiliari: fattibilità finanziaria e ricavi, programmazione dei costi di costruzione, gestione e manutenzione, esempi e software di valutazione, Santarcangelo di Romagna, Maggioli Editore, 2005.

BRONDINO G., CURTO R., FREGONARA E., Mercato e crisi finanziaria: aspetti interpretativi e valutativi, in «Valori e Vantazioni», DEI tipografia del genio civile, n. 6 (2001 ), pp. 91-99.

CACCIAMANI C. (a cura di), II rischio immobiliare, Milano, Egea, 2003.

CAVALLO A., Risk Management in Complex Project. An exploratory study to managing unknown unknowns in uncertain environments, Saarbrucken, Lambert Academic Publishing, 2010.

COMINCIOLI V., Metodi numerici e statistici per le scienze applicate, Milano, Casa Editrice Ambrosiana, 1992.

CURTO R., FREGONARA E., il controllo del rischio e dell'incertezza negli investimenti immobiliari: la probabilità analysis, in «Genio Rurale - Estimo e territorio», n. 9 (1997), pp. 17-30.

CURTO R., FREGONARA E., Decìsion tools for investments in the real estate sector with risk and uncertainty elements, in «Jaharbuch fuer Regionalwissenschaft», n. 19 (1999), pp 55-85.

CURTO R., FREGONARA E., Un sistema informativo territoriale per l'osservazione del mercato immobiliare a supporto dei catasti urbani e della gestione del territorio, in ROSCELLI R. (CDUFFIE D., SINGLETON K.J., Credit Risk: Pricing, Measurement and Management, «Princeton Series in Finance», Princeton University Press, 2003.

DE LUCA A., Le applicazioni dei metodi statistici alle analisi di mercato, Milano, Angeli, 1995.

Di CASTRI G., Project management per l'edilizia: ingegneria economica, Palermo, Flaccovio, 2009.

FERRERO C, SONGINI L, TIRRI V., La valutazione immobiliare: principi e metodi applicativi, Milano, Egea, 1996.

FLORIO M., La valutazione degli investimenti pubblici: i progetti di sviluppo nell'Unione Europea e nell'esperienza internazionale, Milano, Angeli, 2001-2002.

FREGONARA E., Estimo e Project Management: l'orientamento disciplinare italiano, in «Aestimum» (2011), Firenze University Press, pp. 141-169.

FREGONARA E., il Risk Management nei progetti di investimento attraverso la Multi Criteria Decision Analysis, in «Aestimum», n. 54 (2009), pp. 87-112.

FREGONARA E., Riflessioni su problemi aperti nell'analisi degli investimenti immobiliari, in Atti del XXIX Incontro di Studio Ce.S.E.L, XXIX Incontro Ce.S.E.T., Padova, Ottobre 1999.

FREGONARA E., Rischio, incertezza e progetti di investimento nel settore immobiliare: analisi e simulazione. Contributo presentato a: Associazione Europea di Scienze Regionali - 37° Congresso Europeo, Roma, Agosto 1997.

FREGONARA E., Torino e il suo mercato. Valori immobiliari tra crisi e dinamiche di sviluppo, in «Nuvole» (2011).

FREGONARA E., Una proposta per il trattamento della variabile tempo nella valutazione dei progetti, Forum Internazionale "Città, territorio, ambiente. Grandi progetti strategici. Logiche del fattibile e tecnologia della valutazione nell'esperienza innovativa europea", Roma, Marzo-Aprile 2000.

FREGONARA E., SEMERARO P., Rifunzionalizzazione del patrimonio culturale: scelta tra opzioni all'investimento con il metodo dei confronti stocastici, in STANGHELLINI S. (a cura di). La selezione dei progetti e il controllo dei costi nella riqualificazione urbana e territoriale, Firenze, Alinea Editrice, 2003, pp. 131-145.

FREGONARA E., SEMERARO P., Un modello per la previsione dell'assorbimento del mercato nel segmento edilizio residenziale di nuova costruzione, in «Genio Rurale - Estimo e territorio» (2003), pp. 42-64.

GABRIELLI L, LAMI I.M., LOMBARDI P., il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano, Torino, Celid, 2011.

GATTI F., Rei. VARETTO F., LOSS Given Default nel risk management: metodologie di stima e applicazioni in Intesa Sanpaolo, Tesi di Laurea, Politecnico di Torino, Facoltà di Ingegneria Gestionale, 2010.

GHIA E., Rei. RAFELE C, GRIMALDI S., Modelli teorici per il Risk Management, Tesi di Laurea, Politecnico di Torino, Facoltà di Ingegneria Gestionale, 2003.

GRIGORIADIS D., Project management e progettazione architettonica: gestione e controllo del progetto dalla ideazione alla costruzione, Roma, DEI, 2009.

GUPTON G.M., STEIN R.M., LossCalc V2: Dynamic Prediction of LGD. Moody's KMV Company, 2005.

HAIMES Y.Y., CHANKONG V., Decision making with multiple objectives, Ohio (USA), Springer-Verlag, 1984.

LAW A.M., KELTON W.D., Simulation Modeling and Analysis, McGraw Hill, 1991. LIPSCHUTZ S., Calcolo delle probabilità, New York, McGraw-Hill, 1994.

MASOERO A., Rei. BELTRATTI A., RAVAZZI P., Nuove metodologie di valutazione del rischio di credito in banca: i modelli statistici per la previsione delle insolvenze, Tesi di Laurea, Politecnico di Torino, Facoltà di Ingegneria Gestionale, 2003.

MORANO P., L'analisi di regressione per le vantazioni di ordine estimativo, Torino, Celid, 2002.

MORANO P., NESTICÒ A., Valutazione dei progetti di investimento mediante la costruzione di intervalli di confidenza, in «Territorii), n. 1 (2010), pp. 8-17.

NARDON M., Un'introduzione al rischio di credito, Dipartimento di Matematica Applicata, Università Ca' Foscari di Venezia, 2004.

Normativa della Banca d'Italia, Recepimento della nuova regolamentazione prudenziale internazionale. Metodo dei rating interni per il calcolo del requisito patrimoniale a fronte del rischio di credito, 2006.

Novo M., Rei. RAFELE C., Struttura del processo di gestione del rischio: relazioni tra Project e Risk management e analisi applicative al caso di studio di un progetto di impianto. Tesi di Laurea, Politecnico di Torino, Facoltà di Ingegneria Gestionale, 2005.

OREFICE M., Estimo, Torino, Utet, 1984.

PRIZZON F., Gli investimenti immobiliari. Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli investimenti, Torino, Celid, 1995.