Valutazione delle esternalità generate da infrastrutture urbane: il caso della linea 2 della metropolitana di Torino = Evaluation of externalities generated by urban infrastructure: the case of Turin metro line 2

Le infrastrutture di trasporto rappresentano il complesso di opere che consente il movimento di passeggeri ed il trasferimento di merci. Esse ricoprono un ruolo di prim’ordine all’interno della società e per questo motivo generano esternalità sia positive che negative. Nel corso del tempo numerosi studiosi hanno indagato l’impatto di queste infrastrutture sullo sviluppo del territorio, ed in particolare sul valore immobiliare. Quest’ultimo viene infatti considerato come una misura dei benefici diretti ed esterni di un’infrastruttura (Small, 1998). La relazione che intercorre tra valore immobiliare ed infrastrutture di trasporto è quasi sempre di tipo positivo anche se fortemente influenzata dalla variabile della distanza. Gli immobili localizzati vicino a specifiche infrastrutture di trasporto tendono a registrare un valore di mercato più elevato rispetto a quelli localizzati distanti dalle stesse infrastrutture. In particolare, i sistemi di trasporto di massa hanno un effetto significativo sui valori degli immobili per via del fatto che aumentano l’accessibilità all’interno delle aree urbane da essi servite. Il lavoro di tesi svolto mira a stimare le esternalità, espresse in valori monetari (€ ed €/m²), generate dalla realizzazione della seconda linea di metropolitana di Torino. Essendo la Linea 2 di metropolitana (M2) ancora in fase di progettazione preliminare, la ricerca si è basata in un primo momento sul calcolo delle esternalità prodotte dalla Linea 1 di metropolitana (M1). In un secondo momento i risultati ottenuti sono stati proiettati sul patrimonio immobiliare situato nell’area in cui è prevista la costruzione delle future stazioni della M2. Le analisi appena descritte sono state portate avanti attraverso l’impiego combinato di modelli di prezzi edonici e strumenti GIS. Nel lavoro di tesi è stato impiegato il metodo dei prezzi edonici che permette di individuare i valori delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che compongono i beni immobiliari. Tra le caratteristiche estrinseche viene solitamente inclusa la distanza che separa gli immobili da determinati servizi o luoghi che generano utilità all’individuo, come per esempio una stazione della metropolitana. L’applicazione del modello dei prezzi edonici ha richiesto la costruzione di un campione rappresentativo del mercato immobiliare dell’area di studio. Il dataset utilizzato per l’analisi di valutazione, composto da un totale di 74068 unità statistiche, è stato autoprodotto unendo dati forniti direttamente dal Politecnico di Torino e dal portale immobiliare Immobiliare.it. In seguito, il dataset è stato elaborato attraverso il software di statistica SPSS in modo tale da ottenere il risultato finale della valutazione. L’analisi dei dati ha rivelato che una migliore accessibilità e quindi una distanza minore tra stazioni di metropolitana ed immobili ha un impatto positivo sul valore delle proprietà. Più precisamente il valore delle abitazioni aumenta del 2,4% quando localizzate a meno di 250 metri da una stazione della M1 e del 2,2% quando localizzate a una distanza compresa tra 250 e 500 metri da una stazione della M1. Per concludere, i risultati ottenuti sono stati proiettati su tre stazioni della futura M2 per quantificare e stimare l’aumento del valore totale di una parte del patrimonio immobiliare torinese. Pertanto, si può concludere che l'investimento pubblico in infrastrutture di trasporto di massa porta ad un aumento del valore degli immobili intorno alle aree in cui sono situate le stazioni.