Cristiano Baravalle
Analisi e previsione della domanda: la Conjoint Analysis (CA) applicata ai mercati immobiliari.
Rel. Marina Bravi. Politecnico di Torino, , 2005
Abstract
II mercato immobiliare, in forte crescita negli ultimi anni, si è mantenuto elevato anche durante il 2004, toccando un nuovo massimo storico. Gli immobili rappresentano ormai, per gli italiani, la maggior fetta percentuale degli investimenti: la casa è diventata un bene rifugio, tanto da portare gli italiani a indebitarsi per il suo acquisto.
Analizzando il caso di Torino è possibile notare come stiano sorgendo nuovi insediamenti residenziali lungo le Spine, e allo stesso tempo come aumentino le case autonome nelle zone periferiche della città. Appare interessante, a tal riguardo, chiedersi dove si stia orientando la popolazione torinese per l'acquisto della prima casa.
Il mio studio è stato per questo motivo dedicato alla scelta che i cittadini devono effettuare per l'acquisto eventuale della loro prima casa.
La prima fase del lavoro è stata incentrata sulla composizione di un questionario con possibilità di scelta tra tipologie di case differenti per prezzo, taglia e localizzazione.
Il questionario è stato presentato a due campioni di cittadini, un campione di soli torinesi presso il parco del Valentino, e un altro di cittadini provenienti da Torino città e da altri comuni fuori Torino, presso il centro commerciale LeGru. I campioni erano divisi a loro volta per fasce d'età: per quanto riguarda i soli torinesi, l'età degli intervistati era compresa tra i 25 e i 50 anni, mentre quello dei non torinesi era diviso in 3 fasce, una tra i 25 e 40, l'altra tra i 41 e 50 e l'ultima tra 51 e 60 anni.
L'obiettivo principale della mia ricerca è stato rivolto alla valutazione della scelta della prima casa, studio compiuto attraverso l'utilizzo del metodo della Conjoint Analysis.
L'interpretazione dei risultati, avvenuta tramite appositi software, ci ha dato come risultato le scelte in base a tipologia e localizzazione per l'acquisto di una prima casa. Lo scopo dell'analisi è stato quello di comprendere il comportamento dell'eventuale acquirente di un immobile, che appare condizionato dalla presenza di un'offerta di immobili alternativi, e dalle caratteristiche qualitative degli stessi.
In base alla elaborazione dei dati, ho potuto notare che il cittadino torinese predilige scegliere la sua prima casa in zone periferiche o della prima cintura, lasciando, così, gli appartamenti nei palazzoni grigi, ovviamente a seconda della loro disponibilità di denaro. Si crea, in questo modo, un' inversione di tendenza rispetto a vent'anni fa'.
Relatori
Tipo di pubblicazione
Numero di pagine
Parole chiave
Soggetti
Capitoli
Prefazione
Capitolo 1. Il mercato immobiliare nella congiuntura attuale
1.1. Il mercato immobiliare europeo
1.1.1.L'andamento generale degli investimenti immobiliari
1.1.2.Il mercato degli uffici
1.1.3.Il mercato dei negozi
1.2. Il mercato immobiliare italiano
1.2.1.II trend emergente
1.2.2.La congiuntura immobiliare nelle grandi aree urbane e nelle città intermedie
1.3. Il mercato dei mutui in Italia
1.4. I fondi immobiliari in Italia
1.5. La relazione tra domanda e offerta
1.6. Il mercato immobiliare a Torino
1.7. La situazione attuale
1.7.1.Il mercato delle abitazioni a Torino
1.7.2.Il mercato degli uffici a Torino
1.7.3. Il mercato dei negozi a Torino
1.7.4. Il mercato dei negozi in centri commerciali a Torino
1.7.5. Il mercato dei capannoni industriali a Torino
Capitolo 2. L'analisi di mercato e del comportamento della domanda
2.1. I perché dell'analisi del comportamento del consumatore
2.2. Comparazione tra il modello Edonico e il modello Logit Multinomiale
2.3. La Conjoint Analysis
2.3.1.Breve storia della tecnica
2.3.2.Dalla trade-offanalvsìs al formato Adaptive-Conioint (ACA)
2.3.3.Il formato Choice-Based-Conioint (CBC)
Capitolo 3. Un'applicazione della Conjoint Analysis al mercato dell'edilizia residenziale torinese
3.1. L'intervista sperimentale
3.2. Il Questionario
3.3. Analisi del Questionario
3.4. Elaborazione dati
3.4.1.Studio attraverso il software SPSS
3.4.2.Interpretazione dei risultati
Conclusioni
Bibliografia
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