Il Floor Area Ratio (FAR) rappresenta uno degli strumenti più rilevanti per la gestione della densità urbana, poiché incide direttamente sulla forma della città e sulle sue dinamiche economiche e sociali. Questa tesi analizza il FAR come leva di regolazione urbanistica, approfondendone le implicazioni sulla morfologia, sulla qualità abitativa e sulla sostenibilità, attraverso il confronto tra due modelli opposti: quello restrittivo di New York e quello flessibile di Tokyo. Attraverso una revisione della letteratura internazionale e l’analisi delle principali politiche urbanistiche, il lavoro ricostruisce l’evoluzione storica del FAR e i suoi effetti sulla distribuzione della densità e del valore fondiario. Il confronto tra i due casi studio mostra come la rigidità normativa di New York abbia favorito la conservazione del tessuto storico ma accentuato le disuguaglianze territoriali, mentre la maggiore adattabilità del modello giapponese abbia sostenuto la crescita economica, generando al contempo nuove pressioni sul mercato abitativo.