Negli ultimi decenni, il mercato immobiliare ha conosciuto una profonda trasformazione, influenzata da cambiamenti economici, tecnologici e sociali che hanno contribuito a modificarne la struttura e le dinamiche. In particolare, la crescente eterogeneità dei beni scambiati, l’espansione dei mercati digitali e la rilevanza assunta da fattori localizzativi e ambientali hanno reso sempre più complesso il processo di determinazione dei prezzi. In tale contesto, l’analisi edonica si è affermata come uno degli strumenti più efficaci per scomporre il valore degli immobili in funzione delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, offrendo un approccio robusto sia dal punto di vista teorico che empirico. Per offrire un quadro completo, si è ritenuto opportuno approfondire le basi teoriche di questo approccio, ripercorrendone l’evoluzione e i principali riferimenti presenti in letteratura.