La domanda

L'elaborato si focalizza su un tema estremamente attuale nella particolare congiuntura storico-economica che stiamo vivendo. Con il livellamento dei redditi verso il basso e l'incremento dei prezzi di vendita degli immobili, un numero di persone in costante aumento non è più in grado di soddisfare sul mercato la propria domanda abitativa (2.1.1. L'incidenza del canone sul reddito). Non si tratta dei poveri tradizionalmente intesi ma di nuove leve (la cosiddetta "fascia grigia") che pur disponendo di un reddito non riescono a sostenere le spese e i costi legati alla casa. Un'insieme di persone che spesso rappresenta un'entità vagheggiata nei rapporti e nei sondaggi statistici, più che una presenza concreta e un dato reale, a causa della composizione eterogenea che la caratterizza.

L'offerta

Lo Stato non ha più la capacità di supplire come in passato a un fabbisogno abitativo in costante crescita. La sua risposta si limita - spesso in modo inadeguato - a soddisfare la domanda abitativa della povertà che accede di diritto all'edilizia popolare attraverso rigide classifiche (2.1.2. La contrazione dell'offerta pubblica). L'unica concreta alternativa sembra allora essere un'offerta abitativa coordinata da forme di partenariato pubblico-privato all'insegna della sussidiarietà orizzontale. Si tratta, in altre parole, di riunire le forze per raggiungere un obiettivo comune, dando una risposta ai problemi di invenduto del privato e alle risorse insufficienti dello Stato. Questo nuovo fermento viene interpretato da fondazioni bancarie, cooperative, imprese, aziende casa ed enti locali (2.1.3. Il sistema integrato di fondi). Nell'investire in questo settore, in par-ticolar modo attraverso lo strumento dei fondi, i nuovi players coinvolti (non più soggetti ma "attori") rispondono ad aspettative di ritorno degli investimenti dichiaratamente non speculative.

Il progetto

La figura del progettista si colloca a cerniera tra la domanda abitativa della nuova povertà e l'offerta dei nuovi promotori della filiera sociale. L'architetto si fa interprete dei valori cui la società, in un particolare momento storico, è in grado di dar voce. Negli ultimi anni l’archistar ha trovato espressione nell'autoreferenzialità delle grandi opere, musei o stadi, allontanandosi dagli spazi privati e da una dimensione abitativa in continuo cambiamento (1.Riflessioni: La casa). Nell'attuale quadro di recessione economica l'architetto ritorna interprete della domanda sociale, come quando negli anni '30 del novecento civil servants a servizio della società cercavano di dare una risposta ai problemi del cittadino medio parlando di existenz minimum. Alla luce di una maggiore consapevolezza sui nuovi bisogni abitativi entrano oggi in gioco limiti di natura economico-finanziaria e una crescente attenzione verso le tematiche ambientali. Gli stimoli e le sfide stanno iniziando a catalizzare rinnovate attenzioni alla casa, e le ristrettezze economiche insite nell'edilizia sociale stanno portando alla riscoperta della difficile mediazione tra qualità, costi e benefici di una scelta progettuale. Diventa allora fondamentale avere dei parametri, dei punti di riferimento attorno ai quali modulare strategie che ottimizzino in modo integrato le particolari condizioni al contorno economiche e sociali di questo tipo di edilizia: da qui il ricorso ai protocolli di sostenibilità, concepiti come linee guida a garanzia di un intervento di qualità (4.2. I protocolli di sostenibilità ambientale).

La guida

A livello prescrittivo e normativo le indicazioni in materia di certificazione dell'edilizia approfondiscono principalmente il lato energetico. Nel concetto di sostenibilità confluiscono tuttavia differenti aspetti, sociali, economici e ambientali, codificati in letteratura nella celebre triple bottom line [people, planet, profit). I protocolli di sostenibilità volontari sono stati recentemente sviluppati per tentare di governare queste tre variabili, ognuna delle quali caratterizzata da specifiche problematiche, in modo integrato. Allo stato dell'arte i rating systems maggiormente diffusi assegnano un grande peso alla sfera energetica ma non approfondiscono gli aspetti sociali (4.2.2. LEED, 4.2.3. ITACA). Per capire come un protocollo di sostenibilità possa essere declinato e contestualizzato nell'edilizia sociale, sono stati applicati al caso studio di piazza della Repubblica (3. Piazza della Repubblica 14) due differenti rating systems, uno internazionale adattato alla realtà italiana {LEED Italia Nuove Costruzioni e Ristrutturazioni 2009) e uno sviluppato ad hoc nel nostro territorio (Protocollo ITACA). Per acquisire in questo senso un approprialo background, si è rivelata fondamentale una fase di benchmarking su interventi di edilizia sociale recentemente realizzati e certificati. I parametri attraverso cui gli stessi sono stati selezionati rispondono a tre unità di misura -euro, metri quadri e kWh - con cui sono state filtrate grandezze comparabili con l'intervento di piazza della Repubblica (4.3. Benchmarking). Ultimata l'applicazione dei protocolli alla RT si è passati a un'osservazione critica dei risultati raggiunti, identificando in un quadro sinottico i criteri che si sono rivelati più o meno sensibili all'edilizia sociale, le criticità e le lacune tangibili (5.3. Conclusioni: LEED e ITACA a confronto).

La prestazione

In base al rating ITACA l'intervento è in significativo miglioramento rispetto alla pratica corrente. L'applicazione LEED ha invece evidenziato delle prestazioni non sufficienti per ottenere la certificazione. Per acquisire l'extra-punteggio utile al raggiungimento del ranking minimo LEED è stato implementato un differente metodo per soddisfare il credito Energia e Atmosfera l"Ottimizzazione delle prestazioni energetiche" (6. Simulazione energetica dinamica). Anziché attenersi alla procedura semplificata per il calcolo delle prestazioni energetiche (da I a 3 i crediti così ottenibili) si è fatto ricorso alla simulazione energetica in regime dinamico dell’intero edificio (da 1 a 19 punti disponibili). Si sono individuati i consumi di energia previsti da progetto per compararli con i rispettivi consumi di un baseline building (6.3. ASHRAE/IESNA 90.1-2007).

Il trade-off

E' ormai noto che le strategie tecnologico-energetiche degli edifici debbano risultare razionali anche dal punto di vista dei costi di investimento e di esercizio. Con il rilancio della Energy Performance Building Directive (2010), nell'ottica del raggiungimento dei nearly net Zero Energy Buildings (nnZEB), le riflessioni sul cost optimal evaluation risultano essere particolarmente attuali. In un'ottica più ampia il raggiungimento di un ranking migliore nel protocollo di sostenibilità di riferimento non è necessariamente correlato a una convenienza di natura economica (7.1. Cost optimal evaluation).

Per questa ragione il settimo capitolo approfondisce alcune alternative progettuali rispetto al benchmark dell'intervento reale, studiate da un punto di vista energetico (7.2.1. Caratteristiche dello scenario alternativo) ed economico (7.5.3. Valutazione dei prezzi unitari delle stratigrafie). A fronte del costo sostenuto, individuato tramite computo metrico estimativo, si è valutato il miglioramento raggiungibile dall'intervento nel ranking LEED e ITACA prendendo in considerazione le variabili modificate dallo scenario: energia, materiali e qualità ambientale interna (7.5.2. Determinazione dell'extra-costo di investimento).

Verso una nuova sezione sociale

Nell'ultimo capitolo dell'elaborato (8. Conclusioni) convergono i ragionamenti di carattere più propositivo sul lavoro svolto. Nell'edilizia sociale il senso di comunità deve essere molto più marcato rispetto all'edilizia tradizionale. Un protocollo di sostenibilità che dia più peso alla sfera sociale rispetto a quanto fatto dai protocolli oggi sul mercato, dovrebbe creare le condizioni al contorno affinché si radichi una nuova cultura dell'abitare incentrata sul mutuo sostegno in spazi di qualità - tanto fisici quanto sociali - dove l'utente sia implicitamente portato a prendersi cura di sé. Solo in un contesto come questo, dove non si provi a rispondere al solo problema materiale (la casa) ma anche a quelli immateriali (i servizi, l'accompagnamento sociale), è pensabile che anche il rischio morosità si minimizzi. Queste suggestioni indirizzano verso l'ipotetica sezione "sociale", di un protocollo finalizzato alla certificazione dell'edilizia sociale (8.2. Una nuova sezione sociale).

La trattazione prende le mosse da alcune considerazioni (1. Riflessioni) attorno al tema della crisi, la città, la casa, la famiglia e la metafora. E' stato il punto di partenza nella stesura della tesi.

1.5. La metafora

2. Edilizia privata sociale

2.1. Stato dell'arte

2.1.1. L'incidenza del canone sul reddito

2.1.2. La contrazione dell'offerta pubblica

2.1.3. Il sistema integrato di fondi

2.1.4. Il contesto europeo

2.2. Alcune iniziative in Piemonte

2.2.1. Programma Housing

2.2.2. Fondo Abitare Sostenibile Piemonte

3. Piazza della Repubblica 14

3.1. Stato di fatto

3.2. Il concorso

3.3. Il progetto

3.3.1. La "manichetta"

3.3.2. Distribuzione verticale e accessi

3.3.3. I locali commerciali

3.3.4. Il cortile esterno su via Priocca

3.3.5. L'edificio storico: gli spazi comuni di servizio

3.3.6. Le residenze

3.4. Soluzioni impiantistiche

4. Protocolli per la valutazione della sostenibilità in edilizia

4.1. La certificazione energetica: punti critici

4.2. I protocolli di sostenibilità ambientale

4.2.1.Schede di confronto

4.2.2. LEED

4.2.3. ITACA

4.3. Benchmarking

4.3.1. Sharing-Condividere IDEE e ABITAZIONI

4.3.2. Kenmore Apartments

5. Applicazione dei protocolli

5.1. Applicazione LEED NC 2009 Italia

5.1.1. Sostenibilità del sito

5.1.2. Gestione delle acque

5.1.3. Energia e atmosfera

5.1.4. Materiali e risorse

5.1.5. Qualità ambientale interna

5.1.6. Priorità regionali

5.1.7. Innovazione nella progettazione

5.2. Applicazione ITACA Sintetico 2009

5.2.1. Qualità del sito

5.2.2. Consumo di risorse

5.2.3. Carichi ambientali

5.2.4. Qualità ambientale indoor

5.2.5. Qualità del servizio

5.3. Conclusioni: LEED e ITACA a confronto

5.3.1. Applicabilità e adattabilità

5.3.2. Rating

5.3.3. Framework

5.3.4. Quadro sinottico

5.3.5. Implementazione

5.3.6. Riflessioni conclusive

6. Simulazione energetica dinamica

6.1. Introduzione

6.2. EnergyPlus

6.3. ASHRAE/IESNA90.1-2007

6.4. Applicazione del Building Performance Rating Method

6.4.1. Ipotesi

6.4.2. Reporl di conformità al Performance Rating Method

6.5. Ranking LEED

7. Scenari alternativi

7.1. Costo optimal evaluation

7.2. Valutazione energetica

7.2.1. Caratteristiche dello scenario alternativo

7.2.2. Report di conformità al Performance Rating Method

7.3. Ranking LEED

7.3.1. Energia e Atmosfera

7.3.2. Materiali e Risorse

7.3.3. Qualità ambientale interna

7.3.4. Conclusioni

7.4. Ranking ITACA

7.4.1. Consumo di risorse

7.4.2. Carichi ambientali

7.4.3. Conclusioni

7.5. Valutazione economico finanziaria

7.5.1. Valutazione dei prezzi unitari delle stratigrafie

7.5.2. Determinazione dell'extra-costo di investimento

7.5.3. Valutazione economica dell'impianto fotovoltaico

Conclusioni

8.1. Verso la "certificazione del sociale"

8.2. Una nuova sezione sociale

8.2.1. La sinergia pubblico-privato

8.2.2. I nuovi 'modi dell'abitare'

8.2.3. Canoni sociali

8.2.4. Multidisciplinarietà, partecipazione

8.2.5. Servizi di intermediazione immobiliare sociale

8.2.6. Riqualificazione edilizia e rivitalizzazione sociale

8.2.7. Apertura al quartiere

8.2.8. Spazi comuni

8.2.9. Cultura dell'abitare

8.2.10. Accompagnamento sociale

8.2.11. Prestazioni alternative e capitale umano

8.2.12. Monitoraggio

Appendice

Indice delle figure

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