A questa situazione si aggiunge una condizione del mercato immobiliare caratterizzato da una quota di invenduto sempre maggiore che però non ha provocato, almeno per ora, una diminuzione dei prezzi. Invenduto dovuto a prezzi troppo elevati per la capacità di spesa di molte famiglie italiane.

Il problema della casa non è solo una questione economica, ma anche sociale perché può rappresentare un freno alla definizione dei propri progetti di vita, di lavoro e di autonomia familiare. I modi di abitare sono cambiati, la struttura della famiglia si è modificata tanto da generare bisogni estremamente differenti rispetto al passato, anche a causa di modelli lavorativi atipici che sviluppano la mobilità interna.

L’housing sociale può forse rappresentare una possibile soluzione alla questione abitativa per come si presenta oggi. Ma cosa si intende per social housing? Il termine migliore è edilizia residenziale privata sociale, in modo da differirsi dall'edilizia pubblica o da quella privata. Stimolare gli investimenti privati, sviluppare una nuova sensibilità progettuale attraverso il confronto nato dai concorsi di progettazione, realizzare nuove partnership tra pubblico e privato possono dare vita ad un'offerta abitativa diversificata e più flessibile rispetto a quella tradizionale economica popolare; un'offerta anche più partecipata dove il consumatore finale non sia necessariamente un attore passivo, ma possa intervenire all'interno del processo di realizzazione del progetto in maniera partecipata (meeting di confronto con i progettisti e le autorità, l'autocostruzione, il cohousing) e dove l'utente finale non si trovi in una situazione di emarginazione decisionale come è accaduto nel passato.

Inoltre la questione abitativa è strettamente legata all'emergenza territorio; se nel passato la scelta degli enti pubblici era stata quella di collocare nelle periferie, lontano dalla città, i progetti di edilizia sociale ecco che ora non si può più pensare di poter realizzare nuove case al di fuori dell'area urbana senza prima aver realmente preso in considerazione il riuso, la riqualificazione delle numerose aree industriali dismesse all'interno del territorio cittadino laddove già sono presenti alcune di quelle infrastrutture necessarie allo sviluppo della città stessa e che possano rendere più vivibile il territorio da parte dei suoi abitanti. Il social housing può rappresentare una buona pratica per risolvere la domanda di casa laddove l'offerta di alloggi è scarsa e il livello dei canoni sul libero mercato è insostenibile per popolazione a medio - basso reddito, come avviene nella larga maggioranza delle grandi città.

La tesi è articolata in tre parti:

- la prima analizza i nodi salienti della domanda sociale di abitazione partendo dalla definizione degli utenti a cui i progetti di edilizia privata sociale si rivolgono fino a definire le dinamiche della nuova questione abitativa;

- la seconda parte si concentra sulle politiche abitative del passato in Italia e di come il tema del social housing venga affrontato dalla Comunità Europea e dalla normativa italiana odierna;

- la terza parte è dedicata all'approfondimento di due esperienze di social housing già avviate in Italia in Piemonte e in Lombardia mostrando due differenti approcci sia dal punto di vista economico, sia sociale.

1.2.2. Giovani

1.2.3. Popolazione straniera

1.2.4. City-user

1.2.5. Nuclei familiari monoreddito

1.2.6. Single

1.3. I soggetti promotori

1.3.1. Il soggetto pubblico

1.3.2. I nuovi investitori privati

1.3.3. Il gestore sociale

2. La questione abitativa

2.1. La crescita della domanda abitativa

2.2. La bolla immobiliare e la crisi economica .

2.3. La riduzione dell'edilizia pubblica

2.4. Le novità sotto il profilo economico - finanziario

2.5. Le dinamiche del mercato della casa

3. Le differenti domande sociali dell'abitare

3.1. Emergenza abitativa assoluta

3.2. L'area grigia del disagio abitativo e la povertà' relativa

Parte II - Le politiche per la casa e il social housing

1. Le politiche per la casa in Europa e in Italia

1.1. Il social housing in Europa

1.2. L'unione europea e le politiche per la casa

1.3. Le politiche abitative in Italia

1.3.1. Il piano INA-CASA

1.3.2. Piano Gescal e l'equo canone

1.3.3.Gli anni '80 e '90

2. L'edilizia sociale in Italia

2.1. Il social housing nella normativa nazionale

2.2. Il piano nazionale di edilizia abitativa

2.3. Gli strumenti urbanistici

2.4. L'approccio multidisciplinare del social housing

Parte III - Due esperienze a confronto: Torino e Milano

1. Torino

1.1. Il programma casa regionale "10.000 alloggi entro il 2012"

1.1.1. Riqualificazione urbana e recupero del patrimonio esistente

1.1.2. Edilizia sostenibile e cantierabilita' degli interventi

1.1.3. Sostegno alle locazioni

1.1.4. Tipologie di intervento

2. Il Comune di Torino e le politiche per la casa

1.2.1. L'immobiliare sociale comunale Lo.C.A.Re

1.2.2. Incremento e promozione del patrimonio di edilizia sociale

1.2.3. Programmi sperimentali: verso il social housing

Iniziative riservate agli anziani

Iniziative per i giovani

Residenze temporanee

1.2.4. I numeri del disagio abitativo a Torino

1.3. Il fondo abitare sostenibile Piemonte

1.4. Il programma housing della Compagnia di San Paolo

1.5. La residenza temporanea di Piazza della Repubblica a Torino

1.5.1. Il progetto "The Gate"

1.5.2. Porta Palazzo: un po' di storia

1.5.3. Il progetto: Piazza della Repubblica, 14

1.5.4. La gestione

2. Milan

2.1. Le politiche abitative della regione Lombardia

2.1.1. Il patto per la casa

Welfare abitativo

Offerta abitativa in affitto

Riqualificazione urbana ed energetica

Le aler e l'accreditamento per l'housing sociale

I fondi immobiliari e le leve urbanistiche da adottare

Sicurezza e socialità' .

2.1.2. I numeri del disagio abitativo a Milano

2.2. I nuovi strumenti di supporto finanziario

2.2.1. I fondi Immobiliari

2.2.2 La cassa depositi e prestiti e il fondo investimenti per l'abitare

2.3. La fondazione housing sociale

2.4. Il fondo immobiliare di Lombardia

2.5. Il ruolo del gestore sociale

2.5.1. Definizione e formazione del gestore sociale

2.5.2. Selezione e assegnazione

2.5.3. Il ruolo attivo dei residenti

2.5.4. La gestione immobiliare

2.6 Progetto di alloggi a canone calmierato di Via Cenni

2.6.1. Il concorso di progettazione

2.6.2. Il progetto: Via Cenni, Una comunità' per crescere

2.6.3. Canoni di locazione, requisiti, tipologie abitative

2.6.4. Tecnologia ed efficienza energetica

2.6.6. La gestione di Via Cenni

3. Elementi di confronto

Parte IV - Conclusioni

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