Cristiano Baravalle
Analisi e previsione della domanda: la Conjoint Analysis (CA) applicata ai mercati immobiliari.
Rel. Marina Bravi. Politecnico di Torino, NON SPECIFICATO, 2005
| Abstract: |
II mercato immobiliare, in forte crescita negli ultimi anni, si è mantenuto elevato anche durante il 2004, toccando un nuovo massimo storico. Gli immobili rappresentano ormai, per gli italiani, la maggior fetta percentuale degli investimenti: la casa è diventata un bene rifugio, tanto da portare gli italiani a indebitarsi per il suo acquisto. Analizzando il caso di Torino è possibile notare come stiano sorgendo nuovi insediamenti residenziali lungo le Spine, e allo stesso tempo come aumentino le case autonome nelle zone periferiche della città. Appare interessante, a tal riguardo, chiedersi dove si stia orientando la popolazione torinese per l'acquisto della prima casa. Il mio studio è stato per questo motivo dedicato alla scelta che i cittadini devono effettuare per l'acquisto eventuale della loro prima casa. La prima fase del lavoro è stata incentrata sulla composizione di un questionario con possibilità di scelta tra tipologie di case differenti per prezzo, taglia e localizzazione. Il questionario è stato presentato a due campioni di cittadini, un campione di soli torinesi presso il parco del Valentino, e un altro di cittadini provenienti da Torino città e da altri comuni fuori Torino, presso il centro commerciale LeGru. I campioni erano divisi a loro volta per fasce d'età: per quanto riguarda i soli torinesi, l'età degli intervistati era compresa tra i 25 e i 50 anni, mentre quello dei non torinesi era diviso in 3 fasce, una tra i 25 e 40, l'altra tra i 41 e 50 e l'ultima tra 51 e 60 anni. L'obiettivo principale della mia ricerca è stato rivolto alla valutazione della scelta della prima casa, studio compiuto attraverso l'utilizzo del metodo della Conjoint Analysis. L'interpretazione dei risultati, avvenuta tramite appositi software, ci ha dato come risultato le scelte in base a tipologia e localizzazione per l'acquisto di una prima casa. Lo scopo dell'analisi è stato quello di comprendere il comportamento dell'eventuale acquirente di un immobile, che appare condizionato dalla presenza di un'offerta di immobili alternativi, e dalle caratteristiche qualitative degli stessi. In base alla elaborazione dei dati, ho potuto notare che il cittadino torinese predilige scegliere la sua prima casa in zone periferiche o della prima cintura, lasciando, così, gli appartamenti nei palazzoni grigi, ovviamente a seconda della loro disponibilità di denaro. Si crea, in questo modo, un' inversione di tendenza rispetto a vent'anni fa'. |
|---|---|
| Relatori: | Marina Bravi |
| Tipo di pubblicazione: | A stampa |
| Numero di pagine: | 111 |
| Parole chiave: | Conjoint Analysis - mercato immobiliare |
| Soggetti: | A Architettura > AM Estimo |
| Corso di laurea: | NON SPECIFICATO |
| Classe di laurea: | NON SPECIFICATO |
| Aziende collaboratrici: | NON SPECIFICATO |
| URI: | http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/574 |
| Capitoli: | Prefazione Capitolo 1. Il mercato immobiliare nella congiuntura attuale 1.1. Il mercato immobiliare europeo 1.1.1.L'andamento generale degli investimenti immobiliari 1.1.2.Il mercato degli uffici 1.1.3.Il mercato dei negozi 1.2. Il mercato immobiliare italiano 1.2.1.II trend emergente 1.2.2.La congiuntura immobiliare nelle grandi aree urbane e nelle città intermedie 1.3. Il mercato dei mutui in Italia 1.4. I fondi immobiliari in Italia 1.5. La relazione tra domanda e offerta 1.6. Il mercato immobiliare a Torino 1.7. La situazione attuale 1.7.1.Il mercato delle abitazioni a Torino 1.7.2.Il mercato degli uffici a Torino 1.7.3. Il mercato dei negozi a Torino 1.7.4. Il mercato dei negozi in centri commerciali a Torino 1.7.5. Il mercato dei capannoni industriali a Torino
Capitolo 2. L'analisi di mercato e del comportamento della domanda 2.1. I perché dell'analisi del comportamento del consumatore 2.2. Comparazione tra il modello Edonico e il modello Logit Multinomiale 2.3. La Conjoint Analysis 2.3.1.Breve storia della tecnica 2.3.2.Dalla trade-offanalvsìs al formato Adaptive-Conioint (ACA) 2.3.3.Il formato Choice-Based-Conioint (CBC)
Capitolo 3. Un'applicazione della Conjoint Analysis al mercato dell'edilizia residenziale torinese 3.1. L'intervista sperimentale 3.2. Il Questionario 3.3. Analisi del Questionario 3.4. Elaborazione dati 3.4.1.Studio attraverso il software SPSS 3.4.2.Interpretazione dei risultati
Conclusioni
Bibliografia |
| Bibliografia: | Adamowicz W.L., Louviere J.J., Williams M. (1994), "Combining Stated and Revealed Preferences Methods far Valuing Environmental Amenities", Journal of Environmental Economics Management, 26,3,271-296 Analisi RICS del Mercato Immobiliare Residenziale Europeo nel 2005 Bravi M., Fregonara E., Promozione e sviluppo immobiliare, analisi dei processi e tecniche di valutazione, Celid, 2004 Brown, J.N. and Rosen S., 1982, "On the Estimation of Hedonic Price Models", Econometrica Cattin, P. & Wittink, D.R. (1982). Commercial use of conjoint analysis: A survey. Journal of Marketing, 46 (Summer). Città di Torino, Osservatorio del Mercato Immobiliare, dicembre 2003 Cropper M. L., Valuing produci attributes using single market data: a comparison of hedonic and discrete choice approaches, The Review of Economics and Statistics, vol. 75. 1993 Helson, H. (1974). Adaptation level theory. New York: Harper Johnson R.M. (1974), "Trade-off Analysis of Consumer Values", Journal of Marketing Research, 11, 121-217 Kahneman, D. and A. Tversky. (1979). "Prospect theory: An analysis of decision under risk," Econometrica, 47, 263-291. Krantz D., Luce D., Suppes P., Tversky A., 1971, "Foundations of Measurement", Academic Press Lancaster K., (1966), "A New Approach to Consumer Theory", Journal of Political Economy, n.74, 132-157 Louviere J. J. , "Conjoint Analysis", in Bagozzi R.P. (ed.), Advanced Methods of Marketing Research, Blachwell, Cambridge, M, 1996 Louviere J.J. , Analysing Decision Makìng Metric Conjoint Analysis, Quantitative Applications in thè Social Sciences (67), Sage University Paper, 1988 Luce D.R. (1996), "The Ongoing Dialog Between Empirìcal Science and Measurement Theory", Journal of Mathematical Psychology, 40, 78-98 Manson C.,. Quigley J.M, Comparing thè performance of dis-crete choice and hedonic models in: M.M. Fisher, P. Nijkamp, Y.Y. Papageorgiou, Spadal Choices and Processes, Elsevier North-Holland, Amsterdam, 1990 McFadden D. (2001), "Economic Choices", American Economic Review, 91, 351-378 McFadden D. , "Economie Choices", American Economie Review, 91, 351-378, 2001 McFadden D., "Conditional Logit Analysis of Qualitative Choice Behaviour" in Zarembka P. ( a cura di ), Frontiers in Econometrics, Academic Press, New York, 105-142,1974 McFadden D., Richter K., "Stochastic Rationality and Revealed Stochastic Preference", in Chipman J, McFadden D., Richter K. (eds.), Preferences, Uncertainty and Rationality, Westview Press, 187-202,1991 Newell A and Simon HA. Human Problem Solving. Prentice-Hall, 1972 Nomisma, Nomisma Real Estate, The Italian Property market in 2004: Trends, Forecasts and Players, March 2005 Nomisma, Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Rapporto quadrimestrale, Novembre 2003,3-03, anno XVI Nomisma, Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Rapporto quadrimestrale, Marzo 2004,1-04, anno XVII Nomisma, Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Rapporto quadrimestrale, Luglio 2004,2-04, anno XVII Orme B. ,Getting Started with Conjoint Analysis: Strategies for Product Design and Pricing Research, Research Publishers LLC, 2006 Rosen, S. (1974), "Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition," Journal of Political Economy Roscelli R., ( a cura di ), Mercato Immobiliare, innovazione e gestione dei catasti urbani, Quaderno N.8,2002, Volumi I, II Sherif, C.W. 1963, 'Social categorization as a function of latitude of acceptance and series range ', Journal of Abnormal Psychology, vol. 67, pp. 148-56 Thumstone L. (1927), "A Law of Comparative Judgement", Psychological Review, 34,273-286 www.atriumtorino. it www.centroeinaudi.it www. comune, tonno, it www. ice. gov. it www.oct.torino.it www.sawtooth.com www. skvscrapercity. com www.spss.com www.torino-internazionale.org |
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