Applicazione di un modello System Dynamics nel mercato del real estate logistico = Application of a System Dynamics model in the real estate logistics market

La ricerca indaga il settore dell’immobiliare logistico concentrandosi sui segmenti Last Mile e Urban Logistics. L’evoluzione avuta dall’e-commerce negli ultimi anni, accelerata dalle condizioni restrittive imposte dallo scoppio della pandemia Covid-19, ha evidenziato i punti di debolezza dovuti alla rigidità del sistema logistico attuale. Gli operatori logistici sono stati chiamati a rispondere agli elevati standard richiesti dai clienti, mettendo in atto un processo di flessibilizzazione degli attuali modelli organizzativi. In particolare, si rileva oggigiorno una grande richiesta da parte degli operatori logistici di immobili posizionati sempre più in prossimità dei grandi centri urbani e metropolitani, al fine di limitare le esternalità negative causate dall’ingente numero di consegne giornaliero. Questa tendenza è supportata anche dagli investimenti messi in atto in tutta Europa, tra cui l’Italia, che pare suscitare forte interesse nei confronti dei capitali esteri. La forte pressione sui rendimenti immobiliari, in aggiunta alla crescente saturazione delle location prime, ha incoraggiato gli investitori a convogliare i propri capitali anche in mercati secondari, dove la richiesta di nuovi volumi di immobili logistici pare ad oggi essere molto elevata. La struttura dell’elaborato prevede un’iniziale analisi del fenomeno e-commerce e dell’attuale mercato immobiliare logistico, con focus sul territorio italiano. Si analizzerà a tal proposito l’impatto generato dalla diffusione del commercio elettronico sul settore immobiliare last mile e urbano, utilizzando l’area metropolitana di Milano come quadro di riferimento dell’analisi. Al fine di effettuare una stima dei possibili sviluppi futuri che caratterizzerà il legame tra questi due settori, è stato realizzato un modello di simulazione, utilizzando la logica System Dynamics; strumento che permette di ricreare la complessità di un sistema, mediante la modellazione delle fonti di variabilità che intervengono su di esso. L'obiettivo della simulazione è quello di analizzare il legame tra il volume degli ordini online e la domanda di nuovi volumi immobiliari logistici nell'area metropolitana considerata, rapportandolo anche all'impatto generato sulla domanda di immobili retail fisici. Il saggio si conclude con l'analisi dell'output del modello di simulazione e dei possibili sviluppi futuri, che caratterizzeranno il settore immobiliare urbano e metropolitano negli anni a venire.