Impatto di Airbnb sul mercato tradizionale degli affitti: focus sulla città di Genova = The impact of Airbnb on the Italian real estate market: a focus on the city of Genoa

Questo lavoro di tesi andrà ad indagare l’impatto di Airbnb sul mercato immobiliare della città di Genova. Dopo una prima introduzione sul tema dei mercati a due lati, l’attenzione si sposta sul fenomeno della Sharing Economy, analizzando l’evoluzione nella storia del tema della condivisione, i modelli di business e le principali fonti di ricavo. Successivamente sarà presentata la piattaforma che è ritenuta la principale esponente del fenomeno dell’home sharing, Airbnb, illustrando la sua storia, il suo modello di business e i meccanismi di funzionamento della piattaforma. Quindi l’attenzione si sposta sul mercato degli affitti in Italia, al tema della gentrificazione e sull’analisi della letteratura precedente relativa all’impatto di Airbnb sugli affitti e sul valore degli immobili. Dopo aver analizzato i principali studi condotti sull’effetto di Airbnb sul mercato, sarà affrontato il tema della regolamentazione. A tale riguardo sono state analizzate sia alcune proposte di regolamentazione consigliate da diversi ricercatori sia le effettive azioni intraprese da determinati paesi per affrontare il fenomeno crescente dell’home sharing (Berlino, Barcellona, Lisbona) e gli effetti che queste hanno avuto. A questo punto inizierà la parte più analitica di questo lavoro di tesi, in particolare saranno descritti e analizzati i dati che serviranno poi per le analisi di regressioni che saranno condotte. Lato Airbnb, i cui dati sono stati forniti da AirDNA, saranno illustrare diverse statistiche chiave (quali la domanda e l’offerta, le caratteristiche degli annunci, ecc) e la localizzazione degli annunci, per determinare il grado di penetrazione in ciascuna zona del fenomeno. Lato mercato immobiliare, i cui dati sono stati forniti dall’OMI, sarà presentata una suddivisione delle città in zone OMI e per ognuna di questa si ha a disposizione il valore per metro quadro e il prezzo di affitto. Finite le analisi descrittive, si procederà ad unire queste due realtà (Airbnb e il mercato immobiliare tradizionale) e a condurre le analisi econometriche. In totale si condurranno tre diversi set di analisi econometriche ciascuna caratterizzata da tre regressioni. Nella prima analisi si analizzeranno le determinanti dei ricavi dei singoli annunci Airbnb (variabile dipendente: Ricavo per annuncio), le altre due esaminano l’impatto che la piattaforma ha avuto sui prezzi delle abitazioni (variabile dipendente: prezzo di vendita della zona) e sui livelli di affitti (variabile dipendente: prezzo affitto della zona). Conclude il lavoro una sintesi dei risultati e la presentazione delle conclusione raggiunte.