Real Options Analysis: uno Strumento di Supporto per i Processi Decisionali relativi ad Investimenti di Riqualificazione Urbana = Real Options Analysis: a Support Tool for Decision Making Processes in Urban Regeneration Investments

In Italia ci sono circa 9 miliardi di metri quadrati di aree dismesse, di cui il 30% in territorio urbano. Tra le aree dismesse sono compresi anche i cosiddetti brownfields. La rigenerazione urbana prende la forma di azioni di intervento per cercare di contrastare il declino urbano e correggere i possibili fallimenti di mercato. Tutte queste aree costituiscono delle vere e proprie cicatrici per la città e provocano delle evidenti esternalità negative sul territorio urbano. L’impatto economico può essere notevole per quanto riguarda la riduzione dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita, l’incremento dei luoghi sfitti, dei costi di transazione e di possibili cause legali. Nonostante gli effetti positivi sul territorio che avrebbe il recupero di tali aree oggi gli investimenti di riqualificazione delle aree dismesse sono poco significativi: infatti sono considerati troppo rischiosi dagli investitori privati e di difficile gestione da parte delle amministrazioni pubbliche. L’approccio convenzionale alla valutazione degli investimenti di riqualificazione urbana è il classico modello dei Discounted Cash Flows. Le maggiori carenze dell’approccio dei DCF risiedono nel non riconoscere la natura stocastica dei flussi di cassa generati dal progetto e non determinare il valore aggiunto dalla capacità degli investitori di asset reali di cogliere le opportunità che si possono presentare nel tempo. Date le caratteristiche di irreversibilità ed incertezza dei progetti di riqualificazione urbana, nel momento in cui gli investitori sono in grado di individuare e definire delle potenziali flessibilità in risposta ai cambiamenti delle condizioni incerte del mercato e ambientali, le opzioni reali insite nell’investimento sono rilevanti e accrescono il valore del progetto. Perciò, diventa fondamentale l’utilizzo della Real Options Analysis poiché consente di stimare correttamente il valore di un investimento di riqualificazione urbana, evitando di scartare progetti in realtà profittevoli.