Partenariato pubblico privato per il centro sportivo di Ghedi : progetto degli scenari e piano economico finanziario applicati ad un processo in corso

INTRODUZIONE

Il progetto architettonico di seguito proposto prevede l’ammodernamento di alcune delle aree del Centro Sportivo di Via Olimpia a Ghedi, in provincia di Brescia; esempio di spazio pubblico, presenta diverse attività al suo interno, tra cui aree sportive e di ristoro. Queste ultime sono state oggetto di un bando pubblico riguardo la manifestazione di interesse non vincolante per un project financing di gestione e modernizzazione.

Il centro sportivo, la cui gestione è affidata attualmente a diversi soggetti privati, risulta essere trascurato e in alcune parti, come per esempio il ristorante, completamente chiuso al pubblico. Con il bando l’amministrazione comunale/pubblica si pone l’obiettivo di interagire con un unico soggetto gestore, nella speranza di ovviare a questa trascuratezza.

L’interazione tra la stazione appaltante ed il soggetto privato, definita partenariato pubblico privato, è un sistema ampiamente utilizzato in Europa, ma che non riscontra interesse in Italia, infatti il centro sportivo in questione, non ha ottenuto ajcun interesse da nessun ente privato.

In questa indagine si è cercato quindi, di capire le motivazioni per cui il bando non abbia ottenuto alcuna risposta. Sono state, innanzitutto elaborate diverse analisi sul caso studio, a partire dall’esame dei bacini di utenza, del contesto, dei servizi offerti, così come lo studio dei costi e ricavi attuali. Successivamente si è cercato di capire a cosa fosse legato il totale disinteresse per la gestione del centro sportivo. Svolta quindi una fase iniziale di conoscenza dell’area e sulla base dello scenario che veniva proposto nel bando, è stato sviluppato un progetto che tentasse di incontrare la volontà dell’amministrazione pubblica e quella dell’ente privato, provando a fare l’interesse di entrambe, definendo servizi e obblighi di una e dell’altra parte.

Questo progetto propone interventi su alcune realtà già presenti nel bando e introduce ulteriori zone non espressamente richieste, cercando di creare degli spazi architettonici esteticamente piacevoli e confortevoli ai fruitori.

La tematica dell’estetica non è stata data per scontata, in quanto il costo per la realizzazione di questi spazi non va sottovalutato sia in fase di attuazione che in fase di gestione. Questo aspetto solitamente, nelle opere di partenariato pubblico privato non viene considerato, dato che per il soggetto gestore, dunque privato, il maggiore ed unico interesse è il ricavo finale. Ci sarebbe sempre però da considerare un guadagno ottenuto dall’apparenza estetica del luogo, in quanto parte dell’utenza potrebbe comunque preferire un determinato luogo che ritiene piacevole, rinunciando alla qualità del servizio offerto, discriminando luoghi a suo parere brutti ma con un servizio qualitativamente migliore.

Per l’intero iter progettuale si sono scelte, dove possibile, caratteristiche che possano risultare esteticamente migliorative rispetto alla situazione attuale, anche se risultano più costose rispetto ad altre opzioni potenzialmente più economiche sia in fase di realizzazione che di gestione. Si è cercato, in ogni caso, di prendere decisioni formali che possano attirare più clienti possibili: bambini per il parco giochi e la sabbionaia, adolescenti per la quantità e diversità di sport offerti, adulti e anziani per il ristorante, la palestra, la bocciofila ed i campi da tennis. 

Il lavoro, è diviso in due parti principali: la prima di analisi dello stato attuale e la seconda di progetto architettonico e di gestione. In questo modo è stato possibile capire potenzialità e criticità del centro sportivo, per poi rielaborarle ed ottenere un progetto a 360 gradi che fosse il più efficiente possibile.

Alcune caratteristiche morfologiche che sono state presentate per gli spazi esterni sono tratte dai “Criteri ambientali minimi per l’affidamento di servici di progettazione e lavori per la nuova costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici pubblici”, in modo da avere più possibilità di acquisire la gestione dell’oggetto alla base del bando.

Lo strumento che ha permesso di capire la fattibilità dell’investimento è l’elaborazione di un piano economico finanziario. Sono stati infatti analizzati i costi di investimento e di gestione, i ricavi, la tassazione ed altri fattori per capire se l’intera operazione possa funzionare, e quindi in grado di attirare un soggetto privato che sia disposto a gestire l’intero centro sportivo. Per l’elaborazione di questo piano sono state fatte delle ipotesi, soprattutto riguardo i costi ed i ricavi di gestione, il più veritiere possibili, anche se, in alcuni casi, possono sembrare inesatte.

Per alcune aree, come per esempio il ristorante, è stato possibile ipotizzare dei flussi di clientela confrontandosi direttamente con il precedente gestore del locale, e facendo comunque delle considerazioni peggiorative che permettessero di avere dei valori sempre idealmente inferiori al caso reale.

Il progetto di gestione e, di conseguenza, il progetto architettonico, sono divisi in tre periodi principali per non affrontare i costi di realizzazione in una unica fase. In questo modo ogni anno verrebbe accantonata una parte dei ricavi da reinvestire in opere a servizio della cittadinanza e dei futuri fruitori.

Per una migliore riuscita dell’investimento ed un maggiore coinvolgimento del soggetto privato, è stato ipotizzato di avere un contributo annuale da parte dell’amministrazione comunale, in modo da poter diminuire i costi a carico del gestore.

L’obiettivo è quello, nel caso in cui un soggetto privato sia intenzionato a gestire quest’area, di avere uno spazio il più economico possibile dal punto di vista della gestione e della realizzazione, ma il più possibile redditizio e attraente per il futuro fruitore, in grado di offrire il miglior servizio alla cittadinanza.

Quanto proposto in queste righe sarà realizzabile solo attraverso un calibrato calcolo di costi e ricavi, ma in particolare nel caso in cui esista una collaborazione tra amministrazione pubblica e soggetto privato disposto a gestire l’area, quindi, un partenariato pubblico privato.