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Cogato Baraldo, Mattia

La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico : analisi critica tra alienazione e concessione, il caso di Torino.

Rel. Ferruccio Zorzi. Politecnico di Torino, Corso di laurea magistrale in Pianificazione territoriale, urbanistica e paesaggistico-ambientale, 2017

Abstract:

INTRODUZIONE

La discussione sul Patrimonio immobiliare pubblico e la sua valorizzazione è un tema contemporaneo di discussione sia di tipo politico che amministrativo, soprattutto tenendo in considerazione il momento storico in cui sta vivendo il paese. Risultano infatti sotto agli occhi, anche dell'opinione pubblica, le croniche difficoltà riguardo al tema della disponibilità economica dello Stato Italiano. Questa situazione presenta caratteristiche più preoccupanti se si approfondisce il tema alla scala delle amministrazioni locali. Molte di queste, infatti, in questi anni hanno visto come il proprio patrimonio immobiliare possa diventare un mezzo per ridare aria alle asfittiche casse comunali. Il tema del patrimonio e della sua gestione diventa punto cardine per un'amministrazione e dunque diventa una necessità primaria la gestione in modo adeguato del proprio patrimonio. Agli occhi dell'opinione pubblica e di molti mass media l'alienazione del patrimonio non viene vista come mero atto amministrativo, ma come un atto di "svendita" del patrimonio di tutti per il guadagno di pochi. Diventa indispensabile capire le logiche di alcune scelte, e quindi che cosa voglia dire una gestione oculata del proprio patrimonio. Risulta infatti ormai primaria l'individuazione, all'interno del patrimonio, degli immobili, che servono a raggiungere i fini istituzionali essenziali, ai quali si devono dedicare le poche risorse in maniera oculata.

Questo lavoro vuole porre attenzione sul tema della valorizzazione e dell'alienazione del patrimonio immobiliare pubblico attraverso l'individuazione di diverse fasi del lavoro.

Nella prima fase del lavoro si è cercato di costruire il percorso cronologico della normativa sul tema, cercando di approfondire alcuni passaggi salienti della normativa fino ad oggi.

Nella seconda parte invece si è cercato di comprendere i passaggi amministrativi per l'alienazione e per la valorizzazione del patrimonio pubblico andando ad approfondire alcuni degli strumenti messi a disposizioni delle amministrazioni.

Nella terza fase si è cercato di approfondire il tema individuando il caso studio della città di Torino attraverso alcuni strumenti utilizzati dall'amministrazione.

La quarta fase, cuore della tesi, si può suddividere in due momenti, il primo riguardante la ricerca del modello di individuazione dell'immobile, della sua analisi e del modello di calcolo applicabile ai casi studi individuati. Nella seconda parte invece si è applicato quanto riportato precedentemente, attraverso l'individuazione degli immobili oggetto di approfondimento, applicazione del modello di calcolo per la valutazione delle modalità di valorizzazione maggiormente redditizia ed infine l'analisi dei risultati.

Scopo di questa parte della tesi è la migliore comprensione delle scelte dell'amministrazione sul tema della valorizzazione del proprio patrimonio dismesso o in fase di dismissione e comprendere, attraverso l'applicazione del modello matematico, come il mercato possa interloquire.

L’ultima fase sintetizza gli obiettivi raggiunti con il progetto di valorizzazione e si sofferma sulle conclusioni di carattere culturale scientifico cui è pervenuto il lavoro di tesi.

Relatori: Ferruccio Zorzi
Soggetti: A Architettura > AF Edifici e attrezzature per il tempo libero, le attività sociali, lo sport
SS Scienze Sociali ed economiche > SSF Scienze sociali
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in Pianificazione territoriale, urbanistica e paesaggistico-ambientale
URI: http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/6027
Capitoli:

SOMMARIO

1.INTRODUZIONE

2.INQUADRAMENTO NORMATIVO

2.1.LA PARENTESI DELL'UNITÀ D'ITALIA, "DISAMMORTIZZAZIONE" DEL PATRIMONIO PUBBLICO

2.2.DAL 1991 AD OGGI, LA STRATIFICAZIONE COSTANTE DELLE NORME

2.3.II CODICE CIVILE IN MATERIA DI IMMOBILI PUBBLICI

2.4.IL FEDERALISMO DEMANIALE

2.5.VISIONE CRITICA DELLA STRUTTURA NORMATIVA

2.6.CLASSIFICAZIONE DEI BENI PUBBLICI

3.DALLA CONOSCENZA ALL'ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI ATTUATIVI E SCELTE STRATEGICHE PER LA VALORIZZAZIONE O DISMISSIONE DEI BENI IMMOBILIARI PUBBLICI

3.1.IL CENSIMENTO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

3.2.ANALISI DEL PORTAFOGLIO

3.2.1.Analisi e interpretazione del patrimonio

3.2.2.Piano di gestione del proprio portafoglio

3.2.3.Studio di fattibilità

3.3.STRUMENTI ATTUATIVI DELLE SCELTE STRATEGICHE

3.3.1.L'alienazione

3.3.1.1.FONDO IMMOBILIARE A DISTRIBUZIONE

3.3.1.2.CARTOLARIZZAZIONE

3.3.1.3.LEASING IMMOBILIARE

3.3.1.4.LE SOCIETÀ DI TRASFORMAZIONE URBANA (STU)

3.3.2.La valorizzazione

3.3.2.1.CONCESSIONE DI VALORIZZAZIONE

3.3.2.2.TRUST

3.4.GLI STRUMENTI I PROGRAMMI E I PIANI

3.4.1.IL programma unitario di valorizzazione

3.4.2.Il piano di alienazione e valorizzazione degli immobili

3.4.2.Le forme di valorizzazione alternative

4.TORINO E LA VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI

4.1.IL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE

4.2.ESPERIENZE DI VALORIZZAZIONE E ALIENAZIONE DELLA CITTÀ DI TORINO

5.IL CASO STUDIO

5.1.NORMATIVA IN AMBITO REGIONALE, LA L.R 56/77, ART 16 BIS

5.2.CRITERI DI SELEZIONE DEGLI IMMOBILI DEL CASO STUDIO

5.3.Lo STRUMENTO DI ANALISI PROPOSTO

5.4.IL MODELLO DI CALCOLO INDIVIDUATO

5.4.1.Individuazione della destinazione d'uso

5.4.2.Valutazione della modalità di valorizzazione dell'immobile

5.4.3.Il modello di calcolo per l'alienazione

5.4.3.Il modello di calcolo per la concessione di valorizzazione

5.4.4.Individuazione della modalità di valorizzazione maggiormente conveniente

5.5.GLI IMMOBILI SELEZIONATI

5.5.1.L'immobile di Via Orbetello 113

5.5.1.1.STUDIO DELL'IMMOBILE

5.5.1.2.STUDIO DELLA SITUAZIONE URBANISTICA DELL'IMMOBILE

5.5.1.3.VINCOLI PRESENTI

5.5.1.4.ANALISI SOCIOECONOMICA DEL CONTESTO

5.5.1.5.ANALISI DELL'ACCESSIBILITA' E DEI SERIVIZI

5.5.1.6.ANALISI DELL'ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE DELL'AREA

5.5.2.L'immobile di Strada del Nobile 12

5.5.2.1.DESCRIZIONE SINTETICA DELL'IMMOBILE

5.5.2.2.STUDIO DELLA SITUAZIONE URBANISTICA DELL'IMMOBILE

5.5.2.3.BREVE STORIA

5.5.2.4.VINCOLI PRESENTI

5.5.2.5.ANALISI SOCIOECONOMICA DEL CONTESTO

5.5.2.6.ANALISI DELL'ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE DELL'AREA

5.6.APPLICAZIONE DEL MODELLO DI CALCOLO AGLI IMMOBILI INDIVIDUATI

5.6.1.L'immobile di Via Orbetello

5.6.1.1.APPLICAZIONE DEL MODELLO DI CALCOLO PER L'ALIENAZIONE DEL BENE

5.6.1.2.APPLICAZIONE DEL MODELLO DI CALCOLO PER LA CONCESSIONE DEL BENE

5.6.2.L'immobile di Strada del Nobile 12

5.6.2.1.APPLICAZIONE DEL MODELLO DI CALCOLO PER L'ALIENAZIONE DEL BENE

5.6.2.2.APPLICAZIONE DEL MODELLO DI CALCOLO PER LA CONCESSIONE DEL BENE

5.6.3.Determinazione della valorizzazione maggiormente redditizia

6.CONCLUSIONI

II.BIBLIOGRAFIA

Bibliografia:

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