I beni della Difesa : strategie di dismissione e di valorizzazione : il caso della caserma La Marmora di Via Asti in Torino

Premessa

1. Il patrimonio della difesa e le problematiche di dismissione

1.1. I beni demaniali

1.2. Il Demanio Militare

1.3. Beni del Ministero della Difesa: valorizzazione e dismissione

1.4. Gli strumenti normativi per la dismissione degli immobili della difesa

1.5. I PUV, Programmi Unitari di Valorizzazione

1.6. Progetto Valore Paese

1.7. Strumenti per la realizzazione di operazioni immobiliari

2. Il sistema delle caserme a Torino

2.1. Dalla cittadella alle caserme settecentesche: i quartieri militari, le piazze d'armi e le cavallerizze

2.2. Le caserme pre-unitarie e l'ingegneria militare del milizia

2.3. La tipologia delle caserme tra fine Ottocento e primo Novecento

3. Il caso della Caserma "La Marmora" in Borgo Po

3.1. Inquadramento territoriale di Borgo Po

3.2. La storia del borgo

3.3. La storia della caserma "La Marmora"

3.4. Dal decreto di vincolo ad oggi

3.5. Descrizione del bene

4. Rassegna stampa sull'ex caserma "La Marmora"

4.1. Premessa

5. Lo scenario di valorizzazione

5.1. Descrizione delle funzioni

5.2. Le funzioni nel dettaglio

5.2.1. Resort

5.2.2. Students & Families Hostel

5.2.3. Museo della Resistenza

5.2.4. Coworking

5.2.5. Centro di formazione per la valorizzazione dei prodotti tipici piemontesi & Enoteca/Bar

5.2.6. Centro benessere & Palestra

5.2.7. Attività per Eventi Culturali, Fiere E Mercatini/Wi-Fi Zone/Area Verde

5.2.8. Parcheggio

6. Il processo verso gli scenari di valorizzazione

6.1. La circoscrizione Vili: inquadramento territoriale

6.2. Accessibilità

6.3. Strumenti di governo del territorio

6.4. Analisi demografica

6.5. Livello di scolarizzazione

6.5.1. Livello prescolare e primo ciclo

6.5.2. Livello secondario

6.5.3. Gli allievi nella scuola superiore

6.5.4. Corsi serali

6.5.5. Tasso di scolarizzazione

6.6. Analisi dei flussi economici

6.6.1. Il mercato del lavoro

6.6.2. Il mercato immobiliare

6.7. Servizi per la popolazione e la ricettività

6.7.1. Musei e beni culturali

6.7.2. Attività espositiva e fieristica

6.7.3. Biblioteche

6.7.4. Cinema

6.7.5. Risorse economiche per la cultura

6.8. Flussi turistici

6.8.1. Soggiorno torinese

6.8.2. Aspetto culturale

6.8.3. Tempo di permanenza

6.8.4. La disponibilità a pagare

6.9. Confronto con le Circoscrizioni limitrofe

7. La conoscenza della fabbrica

7.1. Rilievo dello stato di fatto

7.2. La consistenza: analisi dei materiali

7.2.1. Schede dei materiali

7.3. Lo stato di conservazione: analisi dei degradi e delle patologie

7.4. Ipotesi di indagini diagnostiche: analisi termografiche e videoendoscopica

7.4.1. Piano delle indagini diagnostiche

7.4.2. Endoscopia sui fianchi delle volte

7.4.3. Termografia sulle superfici caratterizzate da presenza di umidità

7.4.4. Termografia per la ricerca dei cavedi

7.4.5. Considerazioni

8. Analisi SWOT

8.1.1 Il metodo

8.2. Analisi SWOT della Circoscrizione Vili: Borgo Po - San Salvario - Cavoretto

8.3. Analisi SWOT del quartiere: Borgo Po

8.4. Analisi SWOT del bene: caserma "La Marmora"

8.5. Analisi SWOT di sintesi

8.6. Esiti dell'analisi SWOT

9. Ragionamenti di fattibilità

9.1. Tematiche sensibili e genius loci

9.2. Analisi degli scenari

9.3. La gestione

9.3.1. Lo strumento di concessione

9.4. Interventi di valorizzazione e rifunzionalizzazione

9.5. Fase degli interventi

9.6. Unità di progetto

9.7. La gestione futura ipotizzata

9.8. Analisi dei costi e dei ricavi dei soggetti gestori

9.8.1. Resort

9.8.2. Students & families hostel

9.8.3. Museo della Resistenza

9.8.4. Coworking

9.8.5. Centro di formazione per la valorizzazione dei prodotti tipici del Piemonte - Enoteca/Bar

9.8.6. Centro benessere e palestra

9.8.7. Parcheggio

9.8.8. Considerazioni

10. La proprietà attuale

10.1. Cassa Depositi e Prestiti (CdP)

10.2. Le attività di Cassa Depositi e Prestiti

10.3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare

10.3.1. Il VOL (Valorizzazione Online)

10.3.2. Fondo Investimento per la Valorizzazione (FIV) - Comparto Plus

Conclusioni

Elenco Tavole

Bibliografia

Periodici

Quotidiani

Comunicati Stampa

Tesi di Laurea

Archivi

Sitografia

BIBLIOGRAFIA

AGENZIA DEL DEMANIO, "Valore Paese: Il progetto di valorizzazione degli ex immobili della Difesa", 2008.

AGENZIA DEL DEMANIO, "Valore Paese: Valorizzare i beni pubblici per rilanciare lo sviluppo", 2014.

Paolo CADEDDU, "Le caserme di Piazza d'Armi a Torino: La Mormora (Monte Grappa) - Dabormida Morelli di Popolo - Ospedale Militare Riberi", Piazza, Torino 2008.

Christian CAMPANELLA, "Capitolato speciale d'appalto per opere di conservazione e restauro", Il Sole 24 Ore, Milano 2000.

Giovanni CARBONARA, "Trattato di restauro architettonico", UTET, Torino 1996-2011.

Luigi CATTANEO, "L'arte muratoria", Vallardi, Milano 1889.

Renata CODELLO, "Gli intonaci. Conoscenza e conservazione", Alinea, Firenze 1997.

Giuseppe COPPERI, Giuseppe MUSSO, "Particolari di costruzioni murali e finimenti di fabbricati", Paravia, Torino, 1885.

Alessandro CROSETTI, Diego VAIANO, "Beni culturali e paesaggistici". Giappichelli Editore. Torino 2011.

Ottavio BARBERA, "Le caserme di S. Celso e S. Daniele in Torino (arch. Filippo Juvarra)", in "Bollettino della Società Piemontese di Archeologia e Belle Arti", pp.6-13, Torino 1926.

Silvia BERTELLI, "Strutture militari nei borghi e nelle borgate" in "La storia della città per capire, il rilievo urbano per conoscere: Borghi e borgate di Torino", pp.45-53, Politecnico di Torino, Torino, 2014.

Vera COMOLI MANDRACCI, "Recuperare ad uso pubblico edifici e suoli urbani, a proposito della caserma La Marmora", in "Nuova Società", fascicolo 1, pp. 38-39, Torino 1974.

Vera COMOLI MANDRACCI, "Torino", Laterza, Torino 1983.

Giorgio CROCI, "Conservazione e restauro strutturale dei beni architettonici", CittàStudi De Agostini, Novara 2012.

Pia DAVICO, Chiara DEVOTI, Giovanni Maria LUPO, Micaela VIGLINO, "La storia della città per capire, il rilievo urbano per conoscere: Borghi e borgate di Torino", Politecnico di Torino, Torino 2014.

Cesare FEIFFER, "La conservazione delle superfici intonacate: il metodo e le tecniche", Skira, Milano 1997.

Donatella FIORANI (a cura di), "Restauro e tecnologie in architettura", Carocci, Roma 2009. Carlo FORMENTI, “La pratica del fabbricare", Hoepli, Milano 1893.

Stefania FRANCESCHI, Leonardo GERMANI, "Manuale operativo per il restauro architettonico", DEI, Roma 2010.

IRES PIEMONTE, Rapporto Istituzione e Formazione Professione della Provincia di Torino, 2013 ISTAT, Saldi demografici 2013.

Lorenzo LAZZARINI, Marisa LAURENZI TABASSO, "Il restauro della piètra", Utet Scienze Tecniche, Torino 2010.

Giovanni MANIERI ELIA, "Metodo e tecniche del restauro architettonico", Carocci, Roma 2010.

Antonio MAZZA, Giacomo MORRI, "Finanziamento Immobiliare", EGEA, 2013.

Marzia MORENA, "Trasformazione e sviluppo delle città. Le procedure competitive della Pubblica Amministrazione per il territorio e gli interventi di Social Housing." Maggioli Editore. Santarcangelo di Romagna 2013.

Stefano MUSSO, "Recupero e restauro degli edifici storici, Guida pratica al rilievo e alla diagnostica", EPC Libri, Roma 2004.

Stefano MUSSO (a cura di), "Tecniche di Restauro - aggiornamento", UTET Scienze Tecniche, Torino 2013.

Enrico NIGRIS, "La trasformazione delle caserme storiche : valorizzazione urbana e percorsi di fattibilità", INU, Roma 2004.

OICT, Osservatorio Immobiliare della città di Torino, 2013.

OPML, Osservatorio Provinciale sul Mercato del Lavoro, 2013.

POLITECNICO DI TORINO, Dipartimento Casa Città, "Beni Culturali e Ambientali nel Comune di Torino", Voi. 1, Società degli Ingegneri e degli Architetti in Torino, Torino 1984.

REGIONE PIEMONTE, Associazione Torino Città Capitale Europea, Elaborazioni: OCP, 2013.

REGIONE PIEMONTE, Direzione Cultura, Turismo e Sport, Settore Biblioteche, Archivi ed Istituti culturali. Elaborazioni OCP, 2013.

REGIONE PIEMONTE, MiBac, Pubblica Amministrazione, Fondazborazioni: OCP, 2013.

REGIONE PIEMONTE, Relazione Bilancio di Previsione PIEMONTE, Rilstiche, Istat, ati IRES, 2013.

Politecnicopartimento Cni entali nel Comune di Torino",neri e degln 1984.

Riccardo ROSCELLI, "ni economiche ed esercizio della professione", UTET Università, Novara, 214.

Paolo ROCCHI (Direzione scientifica), Trattato sul consolidamento, Mancosu Editore", Roma 2003 (Il e III edizione: 2004, 2007).

Maurizio TERNAVASIO, "Borgo Po e Madonna del Pilone", Graphot Editrice, Torino, 2006.

Luca ZEVI (Direzione scientifica), "Il manuale del restauro architettonico", Mancosu Editore, Roma 2007.

PERIODICI

Costruire in laterizio, n° 135, Maggio-Giugno 2010.

"Dismissione e valorizzazione delle caserme", Turri Francesca.

Giornale dell'Arte, Associazione Torino Città Capitale Europea, 2013.

Rivista di arti e di diritto. N°1, 2003.

"Cartolarizzazione e regime dei beni pubblici" in Aedon, Rivista di arti e diritto. Domenico Surace.

Quaderni regionali, n°3, Settembre-Dicembre 2012:

"Immobili pubblici e aree militari dismesse: occasioni per le città italiane, fra ritardi ed incertezze", Gastaldi Francesco, Camerin Federico.

Territorio n°6, 2012:

"Immobili militari e trasformazioni urbane", Ponzini Davide, Politecnico di Milano, Dipartimento di Architettura e Pianificazione; Vani Marco, Università luav, Venezia.

"Valorizzazione degli immobili statali militari: l'importanza di un metodo", Patruno Alba, Agenzia del Demanio.

"Il Masterplan per le aree militari di Piacenza. Processo, attori e forme di conoscenza" , Pasqui Gabriele, Politecnico di Milano, Dipartimento di Architettura e Pianificazione.

Urbanistica Informazioni, n°24, Settembre-Dicembre 2011:

"Aree militari dismesse e rigenerazione urbana", Baiocco Ruben, Gastaldi Francesco.

"Dismissioni per Roma: un processo che tarda ad avviarsi", Storelli Franco, Currà Edoardo.

"Ex-Saram di Macerata: piccoli patrimoni, grandi interessi", Baiocco Ruben, Sancricca Marco Maria.

"La Spezia: verso la città postmilitare?" Gastaldi Francesco.

"Messina: alla difficile ricerca di nuovi spazi",Savino Michelangelo.

"Memoria come valore: l'Ex campo di concentramento fascista di Visco", Licata Andrea.

"Milano: le proprietà militari del Demanio e il Piano di Governo del Territorio", Montedoro Laura.

"Percorsi di dismissione del patrimonio militare a Genova", Servente Davide.

"Trieste: partita da non perdere", Damiani Giovanni.

"Venezia: chances per Forte Marghera", Baiocco Ruben.

QUOTIDIANI

AUDIS ATTIVITÀ' 2015, 25 Febbraio 2015, “Primo accordo di programma nell'ambito dei Protocolli d'Intesa per la riconversione delle aree militari abbandonate: il caso Torino".

Corriere della Sera, 22 Novembre 2011, "Il rettore del Politecnico <Non ci sono fondi? Dateci le ex caserme>", Cavadini Federica.

Finanza Mercati, 17 Febbraio 2010, "Gli immobili liberati dai Ceppi. Torino Vara il fondo da 232 milioni", Angelo Ciancarella.

Il Fatto Quotidiano, 27 Febbraio 2015, " Il Governo svende 1500 caserme vuote ma paga 30 milioni per affittare i palazzi", Thomas Mackinson.

Il Sole 24 Ore, Nord - Ovest, 17 Febbraio 2010, "Torino valorizza gli immobili", Marco Ferrando.

Il Sole 24 Ore, 2 Ottobre 2014, "Torino capitale del Social Housing: oggi Protocollo Comune - CDPI Sgr.

Imprese Edile, 22 Marzo 2015, "A Torino: l'accordo di programma per le aree militari in disuso".

La Repubblica, 17 Febbraio 2010, "La Metamorfosi dei palazzi comunali. Appartamenti di lusso in 19 edifici. Nelle casse arrivano 132 milioni", Diego Longhin.

La Repubblica, 19 Agosto 2013, "Le caserme una sfida per migliorare Milano", Berni Ivan.

La Repubblica, 23 Gennaio 2014, "Salviamo gli archivi usiamo le ex caserme per custodire la memoria". Tobagi Benedetta.

La Repubblica, 21 Luglio 2014, "Sbarchi a quota 1OOmila entro l'estate, centri al collasso, pronte le caserme", Polchi Vladimiro.

La Repubblica, 07 Agosto 2014, "Le caserme dismesse tornano alle città. È un record in Europa", Custodero Alberto.

La Repubblica, 08 Agosto 2014, "Caserme dismesse un anno di tempo per inventare un futuro". Custodero Alberto.

La Repubblica, 08 Agosto 2014, "Parchi per case nelle 13 caserme restituite alle città".

La Stampa, Economia, 19Settembre 2014, "Risparmio tdel fondi immobiliari". Sandra Riccio.

La Stampa, Cronaca di Torino, 15 Ottobre 2014, "Accordo Comune-Difesa per trasformare tre caserme: dalla valorizzazione Palazzo Civico incasserà da 3 a 10 milioni", Miniello Beppe.

La Stampa, 13 Gennaio 2015, “Per l'emergenza casa soldi dalle caserme vuote", Andrea Rossi.

La Stampa, 17 Gennaio 2015, "Torino gioca e vince al monopoli delle caserme", Miniello Beppe.

La Stampa, 16 Aprile 2015, "Nella caserma di via Asti 70 anni "Qui è nata la nuova Italia”.

La Stampa, 18 Aprile 2015, "Occupata l'ex caserma "La Marmora" di via Asti", Pier Francesco Caracciolo, Beppe Miniello.

La Stampa, 22 Aprile 2015, "Per l'edizione 2015 Paratissima chiede la caserma di via Asti", Luca Indemini.

COMUNICATI STAMPA

Cassa Depositi e Prestiti, 8 Novembre 2011

Cassa Depositi e Prestiti, 9 Marzo 2012, “CDP Investimenti SGR - Fondo Investimenti per l'Abitare: chiuso il primo periodo di sottoscrizione. Raggiunti i 2 miliardi di euro"

Comune di Torino, ufficio stampa e relazioni con i media, 3 Ottobre 2014, "Città di Torino e Cassa Depositi e Prestiti: accordo per accrescere il patrimonio cittadina di social housing".

Comune di Torino, ufficio stampa e relazioni con i media, 16 Maggio 2014, “Avviata la costruzione del campus sanpaolo: da settembre 2015 la nuova struttura accoglierà 550 studenti. L'iniziativa del comune di torino vede INPS e CDP investimenti sgr nel ruolo di partner finanziari del fondo erasmo per lo sviluppo dell'area avviata una callfor ideas tra architetti ed ingegneri under 40 per l'area antistante il campus".

Pirelli RE, 20 Dicembre 2007, "Operativo il fondo immobiliare promosso dal Comune di Torino, gestito da Pirelli RE. Il Comune di Torino ha trasferito al fondo 18 milioni per un valore di circa 131 €M. È prevista la ristrutturazione e/o riconversione degli asset, con un piano di investimenti di circa 100 €M. Nel fondo investono il comune di torino al 35%, finopi (gruppo intesa sanpaolo) al 29% e il gestore gruppo pirelli re al 36%. il comune di torino prevede ulteriori conferimenti al fondo fino a 300€m, entro i prossimi tre anni”.

TESI DI LAUREA

Luciano BOSCO, "Recupero funzionale e ambientale dell' ex complesso delle caserme in Asti". Rel. Bruno Andrea, Politecnico di Torino, Facoltà di Architettura, Torino 1985.

Simone CASA, "Project management e interventi su immobili pubblici : il caso studio dell'ex ospedale militare "A. Riberi" in Torino". Rel. Fregonara Elena, Devoti Chiara. Politecnico di Torino, Facoltà di Architettura, corso di laurea in Architettura per il Restauro e Valorizzazione del Patrimonio, Torino 2013

Alessandro GARBERÒ, "La caserma Colli di Felizzano di Asti, dalla memoria militare ad una nuova dimensione funzionale", Rel. Emanuele Romeo, Correl. Cristina Coscia, Emanuele Morezzi, Politecnico di Torino, Il Facoltà di Architettura, Corso di Laurea in Architettura per il Restauro e Valorizzazione del Patrimonio, Torino 2012.

Carlotta GORIA, Menolascina Maria, "Caserma Alessandro La Marmora, Torino: vuoti di memoria da colmare". Rel. Coscia Cristina, Bartolozzi Carla, Fregonara Elena, Mussinelli Elena, Politecnico di Torino, Il Facoltà di Architettura, Corso di Laurea in Architettura per il Restauro e Valorizzazione del Patrimonio, Torino 2007.

Alessia MANGIALARDO, "Il progetto "Valore Paese" per la Cittadella di Alessandria: dal dibattito attuale ad un'ipotesi di valorizzazione strategica", Tesi di Laurea Magistrale, Rel. Cristina Coscia, Corr. Anna Marotta, Monica Naretto, Politecnico di Torino, 2013-2014.

Cosimo MASSARA, "Rifunzionalizzazione della Caserma Alessandro La Marmora". Rel. Tulliani Jean Marc, Christian Martini Alessandro, Politecnico di Torino, Il Facoltà di architettura, Corso di laurea in Architettura, Torino 2012.

Chiara TANADINI, “Il sistema di caserme a Brescia: antichi contenitori e nuove architetture. Dal riconoscimento a una propostamessa" . Rei. Devoti Chiara, Naretto Monica, Politecnico di Torino, Il Facoltà di Architettura, Corso di laurea in Atà Ambientale, Torino 2012.

ARCHIVI

Archivio di Stat della Città di Torino

Archivio storico della città di Torino (Archivio anagrafico della città di Torino. Servizio Statistica e Toponomastica della città)

Archivio I Reparto infrastrutture

SITOGRAFIA

www.cdp.it

www.cittàditorino.it

www.comune.torino.it

www.gtt.to.it

www.guzzardi.it

www.ialweb.it/resources/evlive/SWOT.pdf

www.istat.it

www.regione.piemonte.it/oopp/prezzario/

www.museodiffusotorino.it/

www.museotorino.it

www.normativa.it

www.pietreditorino.com

www.viamichelin.it