La pubblicazione di una proposta di project financing o di un qualsiasi bando di concessione o di concorso è sempre preceduto da uno studio preliminare valutativo, ovvero da uno studio di fattibilità, volto a verificare anticipatamente se le ipotesi di progetto proposte sono conformi o meno con le compatibilità finanziare.

Lo studio ha avuto inizio con un'analisi dello stato attuale dell'area. Per stato attuale si intende sia l'analisi sul posto attraverso sopralluoghi finalizzati alla determinazione delle singolarità presenti legate al luogo ma anche lo studio dei diversi Piani Urbanistici vigenti alle diverse scale che stabiliscono i limiti di quello che si può fare e quello che non si può fare. La seconda analisi svolta è stata quella storica. L'analisi storica è di fondamentale importanza per capire come mai quella data produzione si sia sviluppata in quel dato luogo e non altrove, come si è evoluta la fabbrica, se ci sono stati ampliamenti caratteristici nel tempo, come funzionava l'impianto, etc. Questa fase insieme alla precedente potrebbe risultare utile nell'individuazione di tipologie di fabbricati presenti legati al tipo di produzione.

Dopo aver determinato i punti di forza interni all'area in esame occorre individuare anche i poli attrattori nell'intorno e le risorse presenti. Come spesso accade infatti i vecchi siti industriali sono collocati in aree prestigiose come in prossimità di corsi d'acqua o lungo linee ferroviarie: in luoghi dove negli ultimi anni si possono essere sviluppate reti locali nuove come piste ciclabili fluviali, per esempio.

Quando si tratta di un sito di dimensioni notevoli, come quello in esame che misura 90 ettari, risulta fondamentale, in previsione di un opera di pubblica utilità, confrontarsi con le amministrazioni e con i cittadini prima di prendere decisioni che potrebbero verificarsi errate nel tempo. La partecipazione occupa un gradino importante infatti spesso accade che dietro a dei luoghi si celi una carica simbolica negativa legata a "brutti ricordi" o esperienze negative che potrebbero indurrre a non voler utilizzare quel dato luogo. Un'analisi dal basso verso l'alto è anche utile visto che attraverso la conoscenza delle loro necessità è possibile formulare un progetto compatibile con esse.

La partecipazione con i cittadini può avvenire con diverse modalità: briefing, incontri, visite collettive nei siti in esame, etc. Per il caso Nobel si è ritenuto utile far compilare a campione un sondaggio cartaceo.

In vista di tutte le nozioni emerse dalle analisi precedenti e identificati tutti gli elementi tangibili e intangibili caratteristici dell'area, dei punti di forza da potenziare e le criticità da risolvere, prima di passare alla fase progettuale, è stato utile rileggere ed analizzare le vecchie proposte progettuali sull'area così da comparare come i vari progetti risolvono le diverse criticità e potenzialità presenti e come rispondono alle necessità ed esigenze dei cittadini.

La fase successiva è costituita dallo sviluppo del progetto vero e proprio. In particolare, per il caso Nobel, si è svolto un macroprogetto generale ampliato con progetti in dettaglio selezionati in funzione delle destinazioni d'uso ipotizzate.

Una volta completato il progetto siamo finalmente arrivati a svolgere lo studio di fattibilità con l'obiettivo di identificare lo scenario che meglio risponde agli obiettivi prestabiliti.

Com'è rappresentato anche nel diagramma lo studio di fattibilità, a differenza delle analisi precedenti, deve seguire un percorso metodologico che prevede prima di tutto l'analisi degli stakeholders e l'analisi swot. L'analisi degli stakeholders è utile per ipotizzare i soggetti che potrebbero essere coinvolti nell'opera direttamente o indirettamente e che potrebbero avere un ruolo decisivo. Con la swot invece, inserendo i punti di forza, di debolezza, le potenzialità e le criticità di un area all'interno di una matrice, si rende più facile attraverso il confronto in modo sintetico delle forze positive e negative agenti e le relazioni logiche che si formano tra loro.

La parte valutativa del progetto è proseguita con un'Analisi Costi Ricavi utile per quantificare i flussi di cassa calcolati nei singoli periodi e determinare, in funzione del tasso di sconto che varia a seconda della durata dell'intervento, il Tir e il Van dell'intervento.

Può accadere che durante questa fase si debba fare un passo indietro per risistemare o prendere decisioni progettuali diverse in caso che il Tir e il Van non assumano i valori "sperati". Dal progetto dipendono infatti i costi di costruzione che incidono molto in fase realizativa.

Stabiliti gli scenari "accettabili" la valutazione si conclude con l'analisi di sensibilità con la quale è possibile stabilire quanto variano gli indicatori di redditività al variare dei valori presi come riferimento.

La stesura della presente tesi si conclude con la scrittura di una proposta di project financing per la riqualificazione dell'Area Nobel che si basa sui dati estrapolati direttamente dalle analisi precedentemente svolte.