Analisi del mercato real-estate logistico mediante lo sviluppo di un modello di System Dynamics = Analisys of the real-estate logistics market through the development of System Dynamics model

Negli ultimi anni l’e-commerce ha comportato un aumento della domanda di spazi logistici. Il mercato immobiliare logistico ha così dovuto imparare a gestire l’ingente richiesta di stock e aumentare l’offerta di magazzini. Al fine di comprendere quali fossero i fattori che influenzano questo mercato si è inizialmente esaminata la situazione italiana. Attraverso una breve panoramica si è analizzata la diffusione delle vendite online e si è posta l’attenzione sulla distribuzione dei magazzini nazionali. Il documento si pone l’obiettivo di analizzare il contesto real - estate logistico italiano e di confrontarlo con quello retail. Per comprendere le dinamiche che influenzano il sistema e l’interazione tra le variabili, la ricerca illustra lo sviluppo di un modello di System Dynamics. Attraverso la realizzazione di un diagramma di ciclo causale si sono individuati i sottosistemi che causano la dinamicità. La costruzione di un diagramma di stock e flow è stata utile per simulare il comportamento del modello in un arco temporale. Si è evidenziata la correlazione tra gli ordini online e la richiesta di spazi logistici appositi, tra la domanda di costruzione e riconversione degli immobili e tra il volume edificabile residuo e le scelte di costruzione. Mantenendo il confronto con il mercato immobiliare del retail anche nella simulazione, è stato possibile osservare i meccanismi comuni con il quale si sviluppano questi mercati. Nell’ultima sezione, si è studiato il comportamento del sistema al variare delle variabili esogene. Per questo sono state lanciate diverse simulazioni con valori di input differenti. Le simulazioni sono state confrontate tra di loro e si sono analizzati i risultati. Si è discusso perciò su quali variabili porre l’attenzione per una previsione futura dell’andamento del settore immobiliare logistico urbano.