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Magnani, Luisa and Zaccaria, Chiara

I fondi Immobiliari Etici : nuove strategie finanziarie a supporto dell' housing sociale.

Rel. Luca Consiglio. Politecnico di Torino, Corso di laurea specialistica in Architettura, 2011

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Abstract:

Tema al centro dell'attenzione nei tempi attuali, oggetto di dibattiti in campo edilizio e architettonico, il social housing in questo lavoro di tesi di Laurea Specialistica viene indagato sotto il profilo della fattibilità economica dell'investimento.

L'interesse per l'argomento nasce all'interno dei Laboratori di Progettazione che entrambe noi candidate abbiamo seguito, sotto la guida di docenti diversi, durante l'ultimo anno del corso di studi in Architettura. Il lavoro svolto nei Laboratori ha condotto allo sviluppo di un progetto architettonico di uno o più edifici di edilizia sociale. L'esperienza maturata nel campo della progettazione e l'interesse verso i temi legati alla sostenibilità finanziaria degli interventi, approfonditi anch'essi sotto forma di contributo al Laboratorio nel corso dell'ultimo periodo didattico del quinto anno, ci hanno condotto ad unire le reciproche conoscenze per studiare ulteriormente il tema da un nuovo punto di vista. La simulazione di un'operazione immobiliare di housingsoc\a\e realizzata attraverso la sperimentazione di un nuovo strumento finanziario costituisce la novità del nostro lavoro. Infatti, abbiamo prospettato, su più scenari d'intervento, un investimento realizzato da un Fondo Immobiliare Etico, soggetto finanziario di recentissima importazione, nel panorama italiano del real estate e la cui validità abbiamo voluto studiare attraverso la simulazione effettuata.

Quest'ultima sezione sperimentale del lavoro, nella quale abbiamo comprovato la validità del modello finanziario come possibile mezzo per realizzare interventi di social housing, e quindi come strumento per arginare il disagio abitativo attuale, è preceduta da due parti di carattere compilativo. La prima costituisce uno studio attento sulle cause dell'emergenza abitativa, condotto dal punto di vista sociologico, economico e politologico. La seconda indaga la natura della nuova Edilizia Residenziale Sociale e delle politiche che la incentivano, così come i nuovi strumenti finanziari di supporto. Nello svolgimento dell'elaborato abbiamo lavorato congiuntamente per stilare la sezione compilativa. Ci siamo poi dedicate separatamente allo studio di fattibilità economica degli interventi sulle rispettive aree afferenti ai diversi progetti dei Laboratori, per ritrovarci infine nella sintesi e nell'analisi dei risultati ottenuti che hanno condotto alla stesura delle conclusioni.

Relatori: Luca Consiglio
Soggetti: A Architettura > AD Bioarchitettura
S Scienze e Scienze Applicate > SE Ecologia
SS Scienze Sociali ed economiche > SSG Sociologia
Corso di laurea: Corso di laurea specialistica in Architettura
URI: http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/2094
Capitoli:

Parte l_Le problematiche abitative in Italia

Capitolo 1

1.1 Le cause del disagio abitativo:

disagio e qualità edilizia

disagio sociale

disagio economico

1.2 Le dinamiche immobiliari dell'ultimo decennio

1.2.1 Forme di possesso dell'abitazione: compravendite e locazioni

1.2.2 I mutui ipotecari

1.2.3 Immigrazione e prezzi delle case

1.3 I mutamenti socio-demografici

1.3.1 L'evoluzione della famiglia

1.3.2 La diffusione della mobilità

1.4 La carenza di alloggi in locazione

1.4.1 L'Edilizia Residenziale Pubblica

1.4.2 Il settore privato e le politiche per la locazione Considerazioni: storia delle politiche abitative in Italia

Capitolo 2

2.1 La nuova utenza della domanda abitativa

2.1.1 L'utenza del settore locativo

Parte II_ I nuovi orientamenti: da Edilizia Residenziale Pubblica ad Edilizia Residenziale Sociale

Capitolo 1

1.1 La risposta all'emergenza abitativa: le leggi nazionali

1.2 Il Social Housing

1.3 Le novità dell'Edilizia Residenziale Sociale sotto il profilo economico-finanziario

1.3.1 Il rapporto fra componente pubblica e componente privata negli interventi di Social Housing

1.3.2 Strumenti finanziari d'intervento

1.4 Classificazione degli interventi di Social Housing

1.5 Esperienze di Social Housing in corso

Capitolo 2

2.1 L'Unione Europea e gli indirizzi in materia di housing sociale

2.2 Lo stock residenziale di Social Housing in Europa: origini storiche e politiche attuate

2.3 Politics degli ultimi decenni

2.4 Caratteristiche dell'edilizia sociale in Europa

2.4.1 Proprietà

2.4.2 Utenza

2.4.3 Determinazione dei canoni di locazione

2.4.4 Sistema di finanziamenti

Conclusioni

Parte III_I Fondi immobiliari etici: un nuovo strumento di supporto ali' housing sociale

Capitolo 1

1.1 I fondi comuni di investimento immobiliare

1.2 Principali caratteristiche dei fondi comuni di investimento immobiliare

1.3 I fondi etici

1.4 Fondi immobiliari etici: una panoramica

1.4.1 Fondi immobiliari sociali in Italia

Capitolo 2

2.1 I casi studio

2.2 Tavole di presentazione delle singole iniziative

2.3 Analisi dei comparables

Capitolo 3

3.1 Simulazione di un'operazione immobiliare

3.2 La metodologia: l'Analisi Costi Ricavi

3.2.1 ACR fondo immobiliare

3.2.2 ACR Costruttore privato Analisi dei dati e conclusioni

Conclusioni di sintesi Bibliografia

Bibliografia:

E.Bigotti (a cura di), Il servizio abitativo sociale, Il Sole 24 Ore ed., Milano 2009.

AA. VV, Il Social Housing. Analisi e prospettive, Il Sole 24 ore ed, Milano 2009.

A.Tosi, Case, quartieri, abitanti, politiche. Seconda edizione, Libreria Clup, Milano 2007.

M. Lietaert, Cohousing e condomini solidali, AAM Terra Nuova, 2008.

G. Nuvolati, Popolazioni in movimento nella città in trasformazione: abitanti, pendolari, city users, uomini d'affari e Mneurs, II Mulino, Bologna 2002.

C. Saraceno, M. Naldini, Sociologia della famiglia, Il Mulino, Bologna 2001.

F. Tamborrino, I fondi comuni immobiliari italiani ed esteri, Il Sole 24 Ore, Milano 2000.

S. De Angeli, M. Oriani, La securitization dei crediti bancari, Franco Angeli ed., Milano 2000. M.T. Salvemini, Il credito agli enti locali in Italia e in Europa, Edibank, Roma 2002.

DOCUMENTI

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Nomisma, Il mercato della locazione in Italia, Bologna 2010.

Nomisma, Analisi del mercato della locazione abitativa in Italia: evoluzione storica, situazione attuale e prospettive, Bologna 2007.

Nomisma, La congiuntura del mercato immobiliare in Italia, 17 luglio 2009, Bologna, comunicato stampa.

Nomisma, La congiuntura del mercato immobiliare in Italia, 16 luglio 2010, Bologna, comunicato stampa.

F. Prizzon, L. Ingaramo.M. Bagnasacco, G. Taccone, Risposte ai bisogni abitativi e azioni di social housing nella provincia di Torino, Torino 2008.

Cassa Depositi e Prestiti, Dalle norme al rischio gestione: una bussola per orientarsi nel Sistema dei Fondi Immobiliari, 2010.

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Presidenza del Consiglio dei ministri, Unità di analisi strategica delle politiche di governo, La politica abitativa in Italia: ricognizione e ipotesi di intervento, 2007 (dal sito www.progettomigranti.it)

Cresme, La questione abitativa in Italia 2008. Tra emergenza e inversione di ciclo. Terzo rapporto annuale. Febbraio 2008.

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Osservatorio Filleacasa, Alessandra Graziani (a cura di), Documento di sintesi sulle politiche abitative regionali, Roma 2009.(Dal sito:www.filleacgil.it/Filleacasa/PoliticheAbitative)

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ARTICOLI

Enrico Campanelli, La grande frenata, «Costruire», (2010), 329, pp.30-31

Paolo Crisafi, L'importante contributo dei fondi immobiliari per lo sviluppo e la trasparenza del reale stato italiano, « RE Real Estate»,(2010), 79, pp. 90-91

Paolo Crisafi, Lo stato del mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2010, « RE Real Estate»,(2010), 80, pp. 90-91

Edoardo Longa (a cura di), Social Housing: come cambiano i bisogni, « RE Real Estate», (2008), xx, pp. 99-101

Sitografia:

www.cecodhas.org

www.programmahousing.org

www.regione.piemonte.it

www.confindustria.it

www.assoimmobiliare.it

www.ylda.org

www.scenari-immobiliari.it

www.agenziaterritorio.it

www.istat.it

www.coabitare.org

www.cohousingitalia.it

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