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GLI OSSERVATORI IMMOBILIARI : strumenti per la conoscenza del mercato

Nicoletta Giulia Lella De Simone

GLI OSSERVATORI IMMOBILIARI : strumenti per la conoscenza del mercato.

Rel. Elena Fregonara, Silvana Grella. Politecnico di Torino, NON SPECIFICATO, 2008

Abstract:

INTRODUZIONE

Lo studio ha lo scopo di comprendere i contenuti e le finalità che caratterizzano gli Osservatori Immobiliari, partendo dal presupposto che questi rappresentano uno strumento importante per la conoscenza dei mercati.

Il lavoro di tesi muove dalle dinamiche dei mercati immobiliari, dalle strategie dei soggetti che vi operano, ma soprattutto dall'attualità delle tematiche e delle problematiche legate a tale settore, a partire dal processo di revisione del Catasto italiano.

Definizioni quali inefficienza ed immaturità del mercato immobiliare in particolar modo per la natura dell'informazione che è spesso asimmetrica e non riflette in maniera uniforme i valori immobiliari, sono all'ordine del giorno. Spesso i soggetti che lavorano nel settore si trovano ad operare in un quadro dai contorni sfumati, senza avere la chiara percezione di quali siano il sistema delle certezze a cui fare riferimento e la struttura dei supporti professionali attivabili.

"E' importante prendere atto della contemporaneità dei processi che investono il nostro Paese; la finanziarizzazione del settore immobiliare, la revisione degli estimi, la dismissione in atto del patrimonio pubblico, gli interventi urbanistici che generano trasformazioni di grandi aree sono tutti fenomeni che richiedono, oltre ad una presa di coscienza, sensibilità e svecchiamento di mentalità, un'applicazione ed un utilizzo di strumenti aggiornati ed innovativi, non solo di tipo urbanistico e territoriale ma anche di tipo o economico-estimativo".

E' proprio partendo da tali presupposti che nasce, si inquadra e si sviluppa l'idea dell'Osservatorio Immobiliare quale strumento per la conoscenza del mercato, volto a fornire informazioni a diverse tipologie di utenti ed elaborare costantemente dati aggiornati, per essere un valido ausilio alla trasparenza del mercato ed un supporto nelle fasi decisionali di progettazione urbanistica e di riforme catastali. Sono note, a tal proposito, le problematiche connesse al sistema di valori catastali, che oggi presenta carenti modalità di adeguamento ai valori di mercato e che aggiungono un ulteriore tassello all'opacità del settore immobiliare.

Tuttavia, importanti segnali fanno ritenere che, oltre ad una elevata consapevolezza degli attuali problemi, si stia concretizzando a tutti i livelli (decisori istituzionali, attori del mercato), una forte intenzionalità ad intervenire in favore di una maturazione e di uno sviluppo da cui tutti i soggetti operanti nel settore, e l'intera economia, possano trarre vantaggio.

Il lavoro di tesi prende avvio con l'individuazione degli Enti o Soggetti di settore, che svolgono attività di osservazione del mercato immobiliare sul territorio nazionale, al fine di confrontare dati e metodologie di indagine. In questa fase la consultazione di siti Internet ha rappresentato la principale attività di ricerca, affiancata da validi Supporti quali la letteratura specializzata nel campo immobiliare e le normative di riferimento.

La fase di "conoscenza" ha condotto all'elaborazione di una documentazione, organizzata per schede e basata sull'analisi dei dati comparati per criteri omogenei, che e stata utilizzata per l'acquisizione e per la registrazione dei dati e delle informazioni.

Al fine di agevolarne la consultazione, l'analisi ed il confronto si è proceduto nel lavoro con la messa a punto di una griglia di lettura, successivamente applicata a cinque Osservatori, presi in esame con lo scopo proprio di sperimentare l'approccio di analisi. La comparazione dei risultati della lettura dei cinque casi-studio, oltre a rappresentare un'occasione per evidenziare punti comuni e differenze nel monitoraggio del mercato immobiliare, ha favorito la stesura in forma grafica dei risultati emersi: momento anche questo utile per una eventuale, successiva estensione dell'approccio ad altri casi ed esempi.

Nel corso del testo vengono illustrati i ragionamenti sviluppati nel percorso di tesi, affrontando anche le tematiche, sempre attuali, legate alla qualità delle trasformazioni urbane ed all'ambiente, giungendo alla parte conclusiva destinata all'interpretazione delle osservazioni evinte ed alla formulazione di proposte per l'implementazione degli osservatori esistenti,attraverso spunti di integrazione e rafforzamenti.

Vengono esplicitati,a completamento del lavoro,i requisiti ritenuti indispensabili per la ristrutturazione di un Osservatorio che assolva pienamente alle proprie finalità,nonché ad alcuni aspetti pratici per realizzarlo.

Particolare attenzione è rivolta al caso dell'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (OICT),costante punto di riferimento nella stesura della tesi,per il quale sono state fornite ulteriori indicazioni finalizzate al miglioramento del sito.
Relatori: Elena Fregonara, Silvana Grella
Tipo di pubblicazione: A stampa
Soggetti: ?? SSG Sociologia ??
?? SSE Scienze economiche ??
Corso di laurea: NON SPECIFICATO
Classe di laurea: NON SPECIFICATO
Aziende collaboratrici: NON SPECIFICATO
URI: http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/1566
Capitoli:

INTRODUZIONE

1. L'OSSERVATORIO IMMOBILIARE QUALE STRUMENTO PER LA

CONOSCENZA DEL MERCATO

1.1 Introduzione

1.2 Compiti, obiettivi e finalità di un Osservatorio Immobiliare

1.3 Il Regolamento Catastale

1.4 L'Agenzia del Territorio

1.4.1 L' Osservatorio del Mercato Immobiliare (0M1) dell'Agenzia del Territorio

1.5 . L'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (01CT)

-APPENDICE AL CAPITOLO 1.

2. UNO STRUMENTO PER LA LETTURA E LA CATALOGAZIONE

DEGLIOSSERVATORI IMMOBILIARI

2.1 Introduzione

2.2 Gli osservatori in Italia: acquisizione e registrazione dati

2.3 Definizione delle griglie di lettura: analisi e confronto dati

2.4 Individuazione degli indicatori principali finalizzati al confronto

APPENDICE AL CAPITOLO 2

3.UN ESEMPIO: CINQUE CASI ITALIANI

3.1 Introduzione

3.2 1 cinque Osservatori analizzati tramite lo strumento proposto

3.2.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare (0MI)

3.2.2 Organizzazione Servizi per il Mercato Immobliare ('OSMI)

3.2.3 Osservatorio Nazionale sul Mercato Immobiliare (ONMI)

3.2.4 Osservatorio Immobiliare Città di Torino (biliar

3.2.5 Città di Cagliari

4. SPUNTI E RIFLESSIONI

4.1 Introduzione

4.2 Gli Osservatori in Italia: l'evoluzione

4.3 Rielaborazione dei dati raccolti

4.4 Spunti per la Ricerca

4.5 Proposte per il miglioramento dell'OICT .

4.6 Indicazioni utili per un Osservatorio efficiente

CONCLUSIONI

BIBLIOGRAFIA
Bibliografia:

Bibliografia

Testi

-E. DEGENNARO, "La finanziarizzazione del mercato immobiliare ", Cacucci Editore, 2008

-C. CACCIAMANI, "Real Estate - Economia, diritto, marketing e finanza immobiliare ", EGEA, 2008

-0. TRONCONI, "Metodi e strumenti del property management. Redditività immobiliare processi di valorizzazione, supporto strategico all'investimento ", Il Sole240re Pirola, 2007

-R.E. GRASSI, "Intermediazione e mercato immobiliare" Hoepli, 2007

-L. GAETA "Il seme di Locke. Interpretazioni del mercato immobiliare ", Franco Angeli, 2006

-0. TRONCONI; S. BELLINTANI "Valutazione e valorizzazione immobiliare. Esperienze, metodiche e casi studio", Il Sole240re Pirola, 2006

-M. BRAVI, E. FREGONARA "Promozione e sviluppo immobiliare. Analisi dei processi e tecniche di valutazione ", CELID, Torino, 2004

-A. RESMINI BELOTTI; P. SAVOLDI "Internet marketing immobiliare. Strumenti innovativi per professionisti e operatori di servizi immobiliari ", EGEA, 2003

-R. CURTO; E. FREGONARA, "Un sistema informativo territoriale per l'osservazione del mercato immobiliare a supporto dei catasti urbani e della gestione del teritorio ", in R. Roscelli (a cura di), "Mercato immobiliare, inovazione e gestione dei catasti urbani ", CeSET, Torino 2002

-A. BECCARELLI "La valutazione immobiliare. Nuovi orientamenti", Casagrande Editore, 2000

-R. CURTO, "Le microzone catastali a Torino ", in Urbanistica Informazioni, n. 166, luglio agosto, INU - Istituto Nazionale di Urbanistica, 1999

-M. SIMONOTTI, "La stima immobiliare ", UTET, Torino, 1997

-T. SOMASCA, "Lo sviluppo immobiliare ", Aspesi, Milano, 1995

-R. CURTO, et alii, "Qualità stratificate e mercato a Torino: un'applicazione dell'analisi di varianza ", in Genio Rurale, n. 3, 1992

-F. OSSOLA, "Il mercato immobiliare", Levrotto&Bella, Torino, 1986

Siti Internet consultati

-http://www.agenziaterrìtorio.it/

- http://www.oict.polito.it/

- http://www.fiaip.ìt/

- http://www.tecnoborsa.com/

- http://www.fimaa.it/

- http://www.ca.camcom.it/

- http://www.starnet.unioncamere.it/

- http://www.scenari-immobiliari.it

- http://www.borsaimmobilare.roma.it/

- http://www.tecnocasa.it

- http://www.prendicasa.it/

- http://wvvw.governo.it/

- http://www.demaniore.com/

- http://www.mef.gov.it/

- http://www.upinet.it/

- http://www.tagliacarne.it/

- http://www.aici-italia.it/

- http://www.unioncamere.it/

- http://www.retecamere.it/

- http://www.camcom.ít/

- http://www.regione.piemonte.it/

- http://www.provincìa.torino.it/

- http://www.comune.torino.it/

- http://www.to.archiworld.it/

- http://www.ording.torino.it/

- http://www.turismotorino.it/

- http://www.mercato.formazione.corep.it/

- http://www.anama.it/

- http://www.gabetti.it/

- http://www.istat.it/

- http://www.certet.unibocconì.it/

- http://www.confcommercio.it/ http://www.sogeí.it/

Tesi di laurea

- SEGARELLI Rossella, "1l mercato immobiliare: la trasparenza dei valori; valori estimativi e pratiche degli operatori immobiliari con riferimento alle novità legislative degli ultimi anni ", Facoltà di Architettura I. Politecnico di Torino, Corso di laurea specialistica in Architettura, a.a. 2006/2007.

- ANGOTTI Giorgio, "I centri commerciali e il mercato immobiliare nella Torino in trasformazione: tre casi di studio ", Facoltà di Architettura I, Politecnico di Torino, Corso di laurea in Architettura, a.a. 2006/2007.

- FAULISI Antonietta, "Strumenti conoscitivi per un osservatorio delle trasformazioni territoriali a scala provinciale: il caso di Asti ", Facoltà di Architettura, Politecnico di Torino, Corso di laurea in Architettura. a.a. 2001/2002

- GIORGIO Alessandro, "Il mercato immobiliare. caratteristiche, tipologia e valori dei beni scambiati", Facoltà di Architettura, Politecnico di Torino, Corso di laurea in Architettura, a.a. 2000/2001.

- DE GREGORIO Leopoldo Andreis, "Struttura e funzionamento del mercato immobiliare di una grande città: il caso di Londra ", Facoltà di Architettura, Politecnico di Torino, Corso di laurea in Architettura, a.a.1997/1998.
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