Definizioni quali inefficienza ed immaturità del mercato immobiliare in particolar modo per la natura dell'informazione che è spesso asimmetrica e non riflette in maniera uniforme i valori immobiliari, sono all'ordine del giorno. Spesso i soggetti che lavorano nel settore si trovano ad operare in un quadro dai contorni sfumati, senza avere la chiara percezione di quali siano il sistema delle certezze a cui fare riferimento e la struttura dei supporti professionali attivabili.

"E' importante prendere atto della contemporaneità dei processi che investono il nostro Paese; la finanziarizzazione del settore immobiliare, la revisione degli estimi, la dismissione in atto del patrimonio pubblico, gli interventi urbanistici che generano trasformazioni di grandi aree sono tutti fenomeni che richiedono, oltre ad una presa di coscienza, sensibilità e svecchiamento di mentalità, un'applicazione ed un utilizzo di strumenti aggiornati ed innovativi, non solo di tipo urbanistico e territoriale ma anche di tipo o economico-estimativo".

E' proprio partendo da tali presupposti che nasce, si inquadra e si sviluppa l'idea dell'Osservatorio Immobiliare quale strumento per la conoscenza del mercato, volto a fornire informazioni a diverse tipologie di utenti ed elaborare costantemente dati aggiornati, per essere un valido ausilio alla trasparenza del mercato ed un supporto nelle fasi decisionali di progettazione urbanistica e di riforme catastali. Sono note, a tal proposito, le problematiche connesse al sistema di valori catastali, che oggi presenta carenti modalità di adeguamento ai valori di mercato e che aggiungono un ulteriore tassello all'opacità del settore immobiliare.

Tuttavia, importanti segnali fanno ritenere che, oltre ad una elevata consapevolezza degli attuali problemi, si stia concretizzando a tutti i livelli (decisori istituzionali, attori del mercato), una forte intenzionalità ad intervenire in favore di una maturazione e di uno sviluppo da cui tutti i soggetti operanti nel settore, e l'intera economia, possano trarre vantaggio.

Il lavoro di tesi prende avvio con l'individuazione degli Enti o Soggetti di settore, che svolgono attività di osservazione del mercato immobiliare sul territorio nazionale, al fine di confrontare dati e metodologie di indagine. In questa fase la consultazione di siti Internet ha rappresentato la principale attività di ricerca, affiancata da validi Supporti quali la letteratura specializzata nel campo immobiliare e le normative di riferimento.

La fase di "conoscenza" ha condotto all'elaborazione di una documentazione, organizzata per schede e basata sull'analisi dei dati comparati per criteri omogenei, che e stata utilizzata per l'acquisizione e per la registrazione dei dati e delle informazioni.

Al fine di agevolarne la consultazione, l'analisi ed il confronto si è proceduto nel lavoro con la messa a punto di una griglia di lettura, successivamente applicata a cinque Osservatori, presi in esame con lo scopo proprio di sperimentare l'approccio di analisi. La comparazione dei risultati della lettura dei cinque casi-studio, oltre a rappresentare un'occasione per evidenziare punti comuni e differenze nel monitoraggio del mercato immobiliare, ha favorito la stesura in forma grafica dei risultati emersi: momento anche questo utile per una eventuale, successiva estensione dell'approccio ad altri casi ed esempi.

Nel corso del testo vengono illustrati i ragionamenti sviluppati nel percorso di tesi, affrontando anche le tematiche, sempre attuali, legate alla qualità delle trasformazioni urbane ed all'ambiente, giungendo alla parte conclusiva destinata all'interpretazione delle osservazioni evinte ed alla formulazione di proposte per l'implementazione degli osservatori esistenti,attraverso spunti di integrazione e rafforzamenti.

Vengono esplicitati,a completamento del lavoro,i requisiti ritenuti indispensabili per la ristrutturazione di un Osservatorio che assolva pienamente alle proprie finalità,nonché ad alcuni aspetti pratici per realizzarlo.

Particolare attenzione è rivolta al caso dell'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (OICT),costante punto di riferimento nella stesura della tesi,per il quale sono state fornite ulteriori indicazioni finalizzate al miglioramento del sito.