La riduzione progressiva del suolo consumato, per arrivare a zero nei prossimi trenta anni, deve perciò obbligatoriamente e contemporaneamente incentivare il Riuso delle aree urbanizzate, trasformando, densificando (dove necessario), demolendo e ricostruendo, investendo sugli spazi pubblici.

Intervenire sul costruito, invece che su terreni liberi, ha maggiori costi economici e minori costi sociali: poiché i secondi non sono contabilizzabili, è indispensabile che la mano pubblica assuma una regia chiara del riuso urbano, favorendone lo sviluppo e creando le condizioni per gli investimenti privati.

La condizione del patrimonio edilizio italiano è pessima, così come è stato certificato con i Rapporti Riuso 2012 e 2014: edifici a fine vita, milioni di abitanti che vivono quotidianamente il rischio sismico in case insicure, mezzo milione di abusi edilizi, periferie dall’habitat inaccettabile. Quel patrimonio edilizio, di cui sono proprietari l’80 per cento degli italiani, è la vera garanzia del debito pubblico e, costituendo metà del risparmio privato nazionale, ci ha evitato il fallimento. Promuoverne la rigenerazione dovrebbe essere un cardine della strategia economica nazionale, garantendo la sicurezza e la salute degli italiani, ridisegnando le periferie urbane creando condizioni indispensabili di inclusione sociale, intervenendo sugli spazi pubblici espropriandoli dalle auto per ridarli ai cittadini, facendo delle scuole i centri di incontro delle comunità.

È nota dagli studi sociologici degli anni Settanta - ma gli architetti lo sanno dal Rinascimento - la stretta connessione che esiste tra la città bella e la pace sociale, tra la qualità dell’habitat e lo sviluppo di un Paese.

L'enorme consumo di energia del patrimonio edilizio (45 miliardi di euro all’anno solo per gli edifici residenziali) è la vera tassa immobiliare che tutti noi paghiamo, risultato del costo dell'energia di un Paese senza petrolio né nucleare. Se potessimo quest'anno rigenerare tutti gli edifici residenziali potremmo risparmiare 20 miliardi all’anno, per l'eternità, con una conseguente riduzione di emissioni di C02 a tutto vantaggio della nostra salute (e del sistema sanitario nazionale).

Rigenerare gli edifici da un punto di vista energetico non è un obbligo comunitario, né una fisima ambientalista: è una politica economica intelligente, che aumenta il PIL e diminuisce i costi, senza bisogno di grandi investimenti pubblici. Infatti è nel risparmio medesimo che si ricava la maggior parte del valore economico che serve a “passivare" gli edifici e con pochi intelligenti accorgimenti, combinando incentivi e regole, decollerebbe in fretta un processo di ristrutturazione profonda delle case degli italiani che porterebbe al suddetto risparmio, migliorando sensibilmente il comfort abitativo, cambiando l'aspetto - spesso pessimo - di quel 70 per cento di edificazione che tra il 1945 e il 1980 ha caratterizzato l'espansione urbana.

Con progetti di manutenzione, ristrutturazione, demolizione/ricostruzione possiamo ridare dignità alle città italiane, accettando la sfida alla bellezza dei nostri centri storici.