Un adeguato metodo di verifica dei costi legati alla realizzazione degli immobili consente non solo di ottimizzare le risorse finanziarie necessarie durante la loro esistenza, ma anche di diminuire l'impatto che l'edilizia ha sull'ambiente.

Un approccio che permette di controllare tutti i costi da affrontare durante l'intera vita di un edificio, è il Life Cvcle Costina (LCC): questo strumento economico si basa sul concetto di "ciclo di vita edilizio". L'immobile analizzato viene studiato "dalla culla alla tomba", ovvero vengono considerati tutti i costi che si affrontano durante le diverse fasi che compongono la sua vita:

1) Pianificazione; 2) Progettazione; 3) Costruzione; 4) Esercizio; 5) Fine vita.

Questa tipologia di analisi si differenzia infatti, dagli approcci tradizionali, proprio per la sua peculiarità di considerare non solo l'investimento iniziale, elemento che spesso caratterizzava l'intera valutazione e le conseguenti decisioni di investimento, ma anche l'impatto economico legato alla fase di "pianificazione" e soprattutto a quella di "esercizio", che varie ricerche indicano come una delle fasi più rilevanti dal punto di vista dei costi.

Una delle caratteristiche principali di quest'analisi è quella di riferirsi al concetto di Global Cost: si tratta di una voce di costo stratificata che corrisponde al costo complessivo dell'immobile/ bene e tiene in considerazione tutto il suo ciclo di vita: dalla prima fase di pianificazione fino alla demolizione. La valutazione del costo globale avviene attualizzando tutte le singole voci di costo tenute in considerazione rispetto ad un anno preso come punto di partenza.

E' importante sottolineare inoltre come il concetto di costo venga inteso, dalla metodologia, non solo come tutte le quantità di denaro in uscita, ma anche in termini di "non costi", ovvero risparmi ottenuti attraverso l'utilizzo di tecnologie che permettono di diminuire la richiesta energetica dell'edificio e di conseguenza quella economica.

L'utilizzo dell'analisi LCC può avere differenti finalità: può risultare adeguato sia come supporto alle decisioni tra diverse alternative di investimento, sia tra diverse alternative tecnologiche; è uno strumento idoneo sia per la pianificazione e controllo dei costi durante l'intero ciclo di vita, sia per una gestione strategica degli interventi di manutenzione/sostituzione; è un'analisi inoltre che si adatta particolarmente alle valutazioni di fattibilità legate all'edificio.

La metodologia LCC, seppur elaborata negli anni '60 negli Stati Uniti, fatica ancora oggi ad essere applicata in maniera omogenea in tutti gli Stati e a trovare un proprio spazio di diffusione a livello internazionale. Sebbene in Europa l'Unione Europea abbia emanato, nel 2008, una norma che fornisce linee guida per la sua applicazione (ISO 15686-5:2008, Buildings and constructed assets - Service-life planning, Pari 5: Life-cycle costing), sono poche le Nazioni che l'hanno tradotta con leggi nazionali.

Tra i Paesi che stanno cominciando ad interessarsi a questo strumento e a cercare una propria direzione di applicazione, vi è l'Italia che negli ultimi anni ha iniziato a sperimentare l'analisi LCC sia in ambito pubblico che privato.

Questo ha stimolato la necessità e l'interesse verso un approfondimento di aspetti teoricometodologici ed operativi dell'approccio LCC, con il fine di contribuire alla verifica dell'effettiva applicabilità dello strumento a casi concreti nel contesto italiano.

Sulla base di queste premesse, il lavoro di tesi si articola seguendo alcune finalità principali:

comprendere le modalità di applicazione della metodologia nei suoi vari step, andando ad individuare quali siano i dati di input da inserire, gli indicatori economici da usare e come interpretare i risultati. A tale scopo sono stati utilizzati alcuni testi di riferimento, fondamentali per la conoscenza e la definizione dell'analisi LCC, frutto di recenti ricerche intemazionali;

realizzare un lavoro di ricerca costituito da una review bibliografica della letteratura incentrata sull'argomento dell'LCC in modo da individuare quali siano le direzioni che i singoli Stati stanno seguendo, comprendere i campi di applicazione e selezionare gli strumenti necessari allo svolgimento dell'analisi. L'intenzione è anche quella di fornire un avvio di ricerca sul tema del Life Cycle Costing che possa essere eventualmente ampliato in futuro, nonché proporre un metodo per la sua strutturazione, suddiviso in macroargomenti.

Nell'ottica di quanto premesso, la presente tesi magistrale è stata pensata e strutturata attraverso quattro sezioni principali.

11 primo capitolo ha carattere prevalentemente teorico e descrittivo; dopo aver definito il concetto di Life Cycle Costing, Global Cost e Ciclo di vita dell 'edificio e dopo un excursus riguardante le norme presenti a livello europeo, si presenta una descrizione dettagliata dei 15 step che compongono il procedimento per lo sviluppo dell'analisi LCC.

Si pone particolare attenzione ad alcuni degli elementi fondamentali della metodologia, come ad esempio la scelta del periodo di analisi e degli indicatori economici. Viene inoltre approfondito il legame tra LCC e le analisi ambientali, concentrandosi particolarmente sullo strumento del Life Cycle Assessment (LCA), in modo da comprendere come sia possibile l'unione tra sostenibilità ambientale ed economica.

Il secondo capitolo della ricerca rappresenta una sintesi dei 15 step della metodologia esposta nel Capitolo 1, immaginandola calata in un contesto reale, quello torinese; come riferimento è stata presa la tipologia edilizia ritenuta più rappresentativa del tessuto edilizio del capoluogo piemontese: un edificio esistente degli anni '50/'60.

Attraverso questo approfondimento è stato possibile comprendere maggiormente come applicare l'analisi, sempre a livello teorico, in un ambito come quello della riqualificazione energetica di edifìci esistenti, comprendendone difficoltà ed ostacoli. In modo particolare si è posto l'accento su come individuare le varie voci di costo da inserire all'interno dell'analisi e sulle fonti da utilizzare per la loro identificazione.

Il terzo capitolo della tesi si focalizza interamente sulla ricerca di testi e riviste che trattano l'argomento LCC in modo da individuare, attraverso di essi, quelle che sono le caratteristiche principali e gli argomenti trattati.

La review bibliografica è stata effettuata partendo dalla scala mondiale, passando per quella europea e terminando infine con quella italiana. Gli articoli individuati, per ognuno dei quali è stata realizzata una propria scheda descrittiva, sono stati catalogati in base a tre principali macroargomenti: ambito geografico di riferimento, metodologia di analisi e ambito di applicazione. Per ognuno di essi sono state poi elaborate delle considerazioni utili a comprendere l'indirizzo preso e i punti di debolezza della metodologia.

L'ultimo capitolo, infine, cerca di coniugare le conoscenze acquisite sia attraverso la comprensione dei 15 step della metodologia presentata nei primi due Capitoli, sia mediante l'analisi dei prodotti bibliografici proposti nel Capitolo 3. Riprendendo il tema della riqualificazione energetica, affrontata nel Capitolo 2, si presentano i singoli articoli riguardanti

l'argomento specifico per poi sviluppare ulteriori considerazioni sulla metodologia precedentemente proposta, traendone delle conclusioni finali.

Attraverso questo elaborato di tesi si cerca, dunque, di portare un contributo personale a quello che è il dibattito sull'argomento, cercando di proporre una review bibliografica, in grado di suggerire anche un metodo di classificazione che possa poi essere utilizzato come base per futuri approfondimenti.

2.1 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DELLA CITTA’ DI TORINO: GLI ANNI ’50 E ‘60

2.2 RAGIONAMENTI PER UNA POTENZIALE APPLICAZIONE LCC: CASO DI UN INTERVENTO DI RETROFIT

3. LIFE CYCLE COSTING NEL CONTESTO INTERNAZIONALE: PROPOSTA PER UNA LITERATURE REVIEW

3.1 FONTI DI RIFERIMENTO

3.2 ARCHIVIAZIONE DEI PRODOTTI BIBLIOGRAFICI: PROPOSTA DI STRUTTURAZIONE DI SCHEDA

3.3 ARCHIVIAZIONE DEI PRODOTTI BIBLIOGRAFICI: PROPOSTA DI CLASSIFICAZIONE

4. APPLICAZIONE LCC NEL CAMPO DELLA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

4.1 RIFLESSIONI CONCLUSIVE DELLA LITERATURE REVIEW

CONCLUSIONI

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