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Investire nel Social Housing : analisi e valutazione economico-finanziaria

Pellegrino, Emanuele

Investire nel Social Housing : analisi e valutazione economico-finanziaria.

Rel. Cristina Coscia, Mario Artuso. Politecnico di Torino, Corso di laurea specialistica in Architettura, 2011

Abstract:

Questo lavoro di tesi vuole cercare di comprendere, da più punti di vista, dal normativo-urbanistico, al gestionale e finanziario, come al giorno d'oggi possa essere interpretato un investimento immobiliare inerente le recenti politiche insediative che ruotano attorno al termine "social housing", oltre a valutarne le conseguenti ricadute sul piano sociale. Sia nella esposizione sia nella raccolta del materiale d'indagine ci si è attenuto a precise delimitazioni cronologiche e territoriali, in quanto si è partiti col definirne le ricadute a livello Europeo in generale prima ed Italiano e poi regionale in particolare dopo.

Si è pertanto cercato di chiarire gli obiettivi e le finalità che intendono perseguire tutti «gli attori chiamati in causa, eguali i promotori, i destmatan, e le competenze giuridiche e finanziarie di questa complessa partnership gestionale ed amministrativa, in cui il soggetto pubblico assume un ruolo di regia ed è appoggiato dall'avanzare in tutta Europa di una nuova "finanza etica", caratterizzata da finanziamenti immobiliari non speculativi, bilanciati da garanzie e agevolazioni pubbliche.

In guesto contesto, anche il progettista/pianificatore deve saper rispondere con un'offerta più flessibile e diversificata, rispetto a quella standardizzata a cui ci ha abituato la produzione di edilizia economico popolare nello scorso secolo.

Un primo obiettivo è stato guello di procedere per case-history per analizzare e contemplare interventi di social housing attraverso una ricerca che mira a far conoscere al meglio l'evoluzione delle strutture economiche ed edilizie del social housing, con un approccio il più possibile "aperto" e critico in senso costruttivo.

Dal punto di vista metodologico, il lavoro si articola in due parti:

- una prima sessione teorico-analitico che ha l'obiettivo di introdurre e anticipare un caso studio di intervento di social housing, segnalandone le questioni centrali, che poi troveranno una risposta concreta dall'analisi valutativa del progetto in questione - non solo sul piano progettuale, ma anche su guello politico-processuale;

- una seconda parte applicativa , con la presentazione di un caso studio, il quale si è prestato all'applicazione di strumenti di analisi degli investimenti, al fine di verificare la convenienza economica e la sostenibilità finanziaria dell'intervento edilizio-insediativo soggetto di analisi. Tale intervento insiste all'interno dell'area di trasformazione della bordata Santa Maria in Moncalieri, che da Piano Regolatore Generale prevede la creazione di residenze, social housing, terziario ed edilizia commerciale. Con la proposta progettuale al tipo insediativo condominiale si è pensato di dare un nuovo "dna" al luogo, da un lato rispondendo alla crescente domanda diversificata di unità abitative e dall'altro offrendo tutta una serie di servizi per la collettività, definendo soluzioni edilizie sostenibili sia dal punto di vista ambientale ed energetico, che dal punto di vista della sostenibilità finanziaria. Tale intervento è destinato all'affitto per quanto riguarda la quota di alloggi "sociali" previsti ed alla vendita, previa opportune strategie adottate, per quanto riguarda la quota di alloqqi da immettere sul libero mercato, al fine di garantire un'interazione e un mix sociale tra le due categorie abitative, nonostante tale mixitè possa creare alcune criticità se il progetto non fosse accompagnato da azioni di marketing immobiliare. Sono state delineate anche le ipotesi di finanziamento previste, la vantazione del ritorno economico, grazie alla analisi critica dei due indicatori di redditività: il VAN ed il TIR, una volta stabilito il business plan dell'intervento compiuto con l'analisi dei costi e dei ricavi gestionale.[...]

Relatori: Cristina Coscia, Mario Artuso
Tipo di pubblicazione: A stampa
Soggetti: A Architettura > AH Edifici e attrezzature per l'abitazione
SS Scienze Sociali ed economiche > SSE Scienze economiche
Corso di laurea: Corso di laurea specialistica in Architettura
Classe di laurea: NON SPECIFICATO
Aziende collaboratrici: NON SPECIFICATO
URI: http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/2039
Capitoli:

Introduzione sugli aspetti innovativi del Social Housing e casi studio

Progettazione integrata e valore sociale

La nascita di una comunità sostenibile

Un modello gestionale innovativo: il Gestore Sociale

Strategie energetiche e ambientali

Excursus storico sui Quadro Legislativo/urbanistico in Europa ed in Italia prima e dopo il Piano Casa del 2008

Inquadramento economico-finanziano del mercato immobiliare odierno

Domanda ed offerta nei processi di valutazione economica di unità immobiliari

Analisi della domanda e dell'offerta

PARTE I: Aspetti economico-finanziari del social housing in Europa, in Italia, in Piemonte e normativa di riferimento

1.Analisi della domanda e dell'offerta

1.1.Social housing: domanda e offerta di riferimento

1.2.Il valore del Social Housing in Italia

1.3.Valutazioni scaturite dal confronto con acanto accade in Europa

2.Il Project fmancing - montaggio dell'operazione

2.1.soggetti promotori e gestori dell'intervento all'interno della partnership pubblico-privata

2.2.Soggetti e ruoli nella ripartizione dei rischi

3.Strumenti per la verifica della fattibilità economico-finanziaria negli interventi di S.M.

3.1.La fattibilità economica dell'intervento

3.2.la leva finanziaria

3.3.Il Business Pian all'interno di un'operazione di Social Housing

3.4.Alcuni strumenti finanziari utilizzati per il project financing dell'operazione

3.5.Il fondo immobiliare Piemontese: "fondo abitare sostenibile Piemonte"

PARTE II: Valutazione economica della fattibilità di un progetto di social housing

Il caso studio: l'area d'intervento presso la borgata Santa Maria in Moncalieri

Capitolo I.ANALISI DELLA DOMANDA : analisi del contesto socio economico

Dati generali sulla popolazione esistente

Grado di istruzione della popolazione

Situazione occupazionale della popolazione

Modalità di occupazione delle abitazioni

Conclusioni generali relativi all'analisi della domanda

ANALISI S.W.O.T. sul comparto dell'abitazione

L'analisi di mercato della locazione a Moncalieri

Capitolo II. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN MONCALIERI: Andamenti e valori del segmento residenziale sulla locazione

l'incidenza del canone sul reddito

Riflessioni conclusive

Capitolo III. IL PROGETTO

Il concept progettuale- "Low Cost, Low Impact, Desire to mesure*

Elementi attrattivi di progetto

Capitolo IV. BUSINESS PLAN: Analisi Costi e Ricavi gestionale

Verifica urbanistica: dati di base e indici

Verifica economico- finanziaria

Definizione delle singole voci dei Costi

Ricavi e piano vendite

Il costo massimo possibile di costruzione di edilizia residenziale a libero mercato

Capitolo V. CONCLUSIONI: logica dell'intervento

ANALISI DI SENSITIVITÀ' (analisi delle variabili sensibili dell'intervento e relativi scenari)

Il prezzo minimo di vendita del residenziale/commerciale ed il prezzo minimo euro/mq di canone mensile per il social housing

Valutazioni aggiuntive sui tempi di vendita: "scenario con minor tempo di gestione in portafoglio"

tempi di costruzione

La tecnica costruttiva

Risultati finali dell'Analisi

Osservazioni conclusive sugli strumenti di analisi degli investimenti

Osservazioni conclusive

Ragionamenti finali

Bibliografia:

•F. Prizzon (1995), Gli investimenti immobiliari, Celid, Tonno.

S•Edoardo Longa (a cura), "Il Social tiousing: Analisi e Prospettive", II Sole 24 Ore, 2009, pag. 113.

•E. Russo (a cura di) (2009), Le Acquisizioni di Immobili e di Società Immobiliari, Cedam

•V. Delli Santi, Due Diligence Legale e Vantazione del Rischio, in: R. Delli Santi, M. Annibali (a cura di) (2007), Fisco e Real Estate, Egea

•N. Lichfield, "II metodo di vantazione di impatto comunitario", in Studi centro storico Napoli (a cura di), Rigenerazione dei centri storici: il caso di Napoli, Ed. "Il Sole 24 Ore", Milano 1969, Voi. 2, pp.569-602.

•M. Gnllenzoni; G. Gnttani ( I 994), Estimo. Teoria, procedure di vantazione e casi applicativi, Caldenni, Bologna.

•C. Coscia, E. Fregonara (2004), Strumenti economico-estimativi nella valorizzazione delle risorse architettoniche e culturali, Celid, Tonno.

•C. Ferrero (a cura di) (I 99G), La vantazione immobiliare, Egea.

•R. Curto, G. Stellm (a cura di) (2007), Estimo e Vantazione: Metodologie e Casi di Studio, DEI, Roma

•Flono M., La vantazione degli investimenti pubblici: i progetti pubblici nell'Unione Europea e nell'esperienza internazionale, franco Angeli, Milano 2001

•Lichfiled N. ( I 996), Evaluation in planning. Facing thè challenge of complexity, edit by N. Lichfield [et al.], Dordrecht, Kluwer Academic Publishers.

•AA.VV. (2003) Abitare nell'area metropolitana milanese- Le politiche di intervento di fronte alla nuova domanda e alla crisi del modello tradizionale, Milano, Centro Studi Pim.

•A .Balducci, G. Rabaiotti, A. Tosi, F. Santaniello (2004) (a cura di) liousing sociale in Lombarda- Problemi e soluzioni, Milano, Fondazione Housmg Sociale e Innosense.

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•Pier Giovanni Bardelli, L'architettura INA Casa ( 1949 - 1963): aspetti e problemi di conservazione e recupero, Roma, Gangemi 2003

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•M. Gnllenzoni, G. Grittani, Estimo, Calderoni, Bologna, 1994,

Sitografia:

Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l'Edilizia e il Territorio: www.cresme.it

Centro Studi Investimenti Sociali: www.cen51s.it

Comite Europeen de Coordmation de l'Habitat Social : www.cecodhas.org

Federazione italiana per la casa : www.federcasa.it

II sole 24 ore, quotidiano: www. ilsole24ore. com

Istituto Nazionale della previdenza Sociale: www.inps.it

Istituto Nazionale di Statistica: www.istat.it

www.scenanimmobiliari.it

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