Modelli edonici per l’analisi del prezzo degli immobili: applicazioni, evidenze e confronti tra mercato residenziale e affitti brevi. = Hedonic models for property price analysis: applications, evidence and comparisons between the residential market and short rentals.

Negli ultimi decenni, il mercato immobiliare ha conosciuto una profonda trasformazione, influenzata da cambiamenti economici, tecnologici e sociali che hanno contribuito a modificarne la struttura e le dinamiche. In particolare, la crescente eterogeneità dei beni scambiati, l’espansione dei mercati digitali e la rilevanza assunta da fattori localizzativi e ambientali hanno reso sempre più complesso il processo di determinazione dei prezzi. In tale contesto, l’analisi edonica si è affermata come uno degli strumenti più efficaci per scomporre il valore degli immobili in funzione delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, offrendo un approccio robusto sia dal punto di vista teorico che empirico. Per offrire un quadro completo, si è ritenuto opportuno approfondire le basi teoriche di questo approccio, ripercorrendone l’evoluzione e i principali riferimenti presenti in letteratura. Il lavoro analizza applicazioni consolidate del modello edonico nel mercato immobiliare e degli affitti brevi, con attenzione alle differenze riscontrabili tra contesti economici maturi ed economie in transizione, al fine di valutarne la validità e l’adattabilità. L’analisi si estende poi sulle potenzialità future del modello, esaminando da un lato i suoi limiti strutturali, e dall’altro gli sviluppi metodologici più recenti. Viene approfondito anche il ruolo che queste innovazioni possono assumere nell’ambito delle politiche urbane e fiscali, soprattutto in relazione alla crescente disponibilità di dati e alla necessità di sistemi valutativi più equi, trasparenti e coerenti con i valori di mercato. La tesi si pone dunque l’obiettivo di contribuire alla comprensione delle dinamiche dei prezzi immobiliari in mercati complessi e segmentati, valorizzando il ruolo delle caratteristiche fisiche, localizzative e funzionali degli immobili nella determinazione del loro valore.