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Calzolai , Federico and Casale , Marco

Dagli usi militari agli usi civili : un outlet a Cambiano.

Rel. Riccardo Bedrone, Diego Giuseppe Ferrando. Politecnico di Torino, Corso di laurea magistrale in Architettura per il progetto sostenibile, 2014

Abstract:

“È nato come campo d’aviazione a inizio Novecento, per poi essere trasformato in parco per veicoli militari negli anni della Guerra Fredda. Poi il declino, specialmente negli ultimi anni: quell'enorme area abbandonata rappresenta un pezzo di storia di Cambiano" , possibilmente da conservare ridandole nuova vita.

Le enormi potenzialità di quest'area ci sono state presentate dal nostro Relatore, il Prof. Arch. Riccardo Bedrone insegnante del DIST (Dipartimento Interateneo di Scienze Progetto e Politiche del Territorio) al Politecnico di Torino, il quale ci ha messi in contatto con l’Amministrazione comunale di Cambiano nelle figure del Geom. Coppola e del Sig. Marocco. La volontà progettuale è stata quella di cercare il più possibile di conservare il tessuto storico esistente, come memoria del luogo, cercando di instaurare un rapporto forte tra la destinazione d'uso finale e la progettazione. Le destinazioni d'uso ipotizzate per quest'area vanno dal commerciale, al terziario sino al produttivo, trovandosi a ridosso di un'area industriale in forte crescita ed espansione negli ultimi anni.

Le voci che diverse aziende, locali e non, fossero interessate a quest’area per l'espansione dei propri giri d'affare, è segno che l’area ha enormi potenzialità. I segni di questo interessamento sono stati confermati non solo da articoli sui giornali locali, ma direttamente dal Demanio. Su tutte possiamo menzionare la Nikon, azienda leader nel campo della fotografia, la quale ha mostrato interesse per quest'area con l’intenzione di costruirci la sua propria nuova sede e centro produttivo in Piemonte. Le politiche interne demaniali e forse la difficoltà di disporre del terreno in tempistiche brevi evitando la burocrazia che sta dietro ad un acquisto tale, hanno fatto si che la Nikon, così come altre aziende, preferisse scegliesse altra posizione.

Tutte queste analisi e dati iniziali, hanno fatto pesare non poco le scelte progettuali in fase iniziale, a favore di una precisa destinazione d’uso rispetto ad un'altra. Le nostre idee di destinare l’area a produttivo o a terziario non sono sicuramente scelte utopistiche. Le aree industriali di Cambiano e di Trofarello (quest'ultima distante pochi chilometri), entrambe in forte fase di espansione e di modernizzazione, avrebbero sicuro avuto un grosso vantaggio nella realizzazione di un interporto. Quest'ultimo, così come un vero è proprio centro produttivo, è stato scartato in quanto l’idea di base era quella di conservare il più possibile la disposizione e lo stile architettonico dei fabbricati presenti nell’area. L’analisi su centri produttivi di nuovo impianto ha evidenziato inoltre come la forma degli stessi impianti sia molto vincolante per la produzione che verrà all'interno. È molto difficile pensare di poter adattare capannoni di inizio Novecento a tecniche di produzione moderne. Il commerciale è sembrata perciò l’unica destinazione d’uso che permettesse di conservare l’architettura esistente senza comprometterne la fruizione generale del complesso. Con un punto di partenza, certo, abbiamo focalizzato l’attenzione sulla scelta e sulla tipologia di “strutture commerciali" o terziario che fossero adatte ad un 'area con così elevata accessibilità.

Centri commerciali veri e propri sono stati la fortuna, fino a pochi anni fa, di investitori che hanno puntato tutto su questo genere di attività commerciali, riuscendo a vincere la scommessa. Sono nati nei dintorni di Cambiano diversi parchi commerciali, che si differenziano per dimensione e merce venduta. Abbiamo scelto un intervento capace di distinguersi dalla moltitudine di “centri commerciali’’ esistenti, non solo dal punto di vista dimensionale, ma soprattutto per qualità e format presenti. Un Outlet ha sicuramente una caratterizzazione più elevata, con peculiarità difficilmente riproponibili in un contesto di “centro commerciale" classico. Il layout architettonico, tipico degli Outlet del Nord Italia, con scenografie che ricordano il centro storico di borgate medioevali o rinascimentali, ci ha permesso così di conservare e preservare parte degli edifici esistenti sull’area. Si è cercato comunque di “svestire" i capannoni geometrici e allineati da quell’alone di rigidezza tipico dello scopo per cui erano stati edificati. Sono così sorte maniche trasversali, progettate volontariamente con lo stile imposto dai capannoni, ma con tecniche costruttive e materiali dichiaratamente moderni.

Tutta questo studio progettuale e di analisi è stato infine intersecato con concetti di progettazione sostenibile derivanti dagli Atelier svolti durante i corsi di Laurea specialistica. Le metodologie di approccio ai temi progettuali sono sempre finalizzate a creare sistemi edilizi sostenibili, sia a partire da edifici esistenti, sia da terreni edificabili liberi, dove la progettazione sostenibile è più semplice. Abbiamo cercato di sviluppare un disegno con principi tipici di un’architettura sostenibile, che invece solitamente nei suoi canoni progettuali strizzerebbe l’occhio più verso forme e volumi moderni e futuristici. Infatti difficilmente nuove strutture commerciali riescono a far convivere il verde attrezzato con i formati di vendita, il risparmio energetico con l'estetica dei contenitori commerciali e il condizionamento microclimatico con vaste aree a parcheggio. Questo è stato il nostro intento progettuale, creare una struttura commerciale che potesse elevarsi dalla moltitudine di formati commerciali esistenti, preservando caratteri tipici di un’architettura sostenibile.

Relatori: Riccardo Bedrone, Diego Giuseppe Ferrando
Soggetti: A Architettura > AJ Edifici e attrezzature per l'amministrazione, il commercio e la difesa
G Geografia, Antropologia e Luoghi geografici > GG Piemonte
R Restauro > RA Restauro Artchitettonico
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in Architettura per il progetto sostenibile
URI: http://webthesis.biblio.polito.it/id/eprint/3563
Capitoli:

PREMESSA

RAPPORTO TRA COMMERCIO E CITTA’

2.1 II COMMERCIO IN ITALIA

2.2 FORMATI DI VENDITA

2.2.1 OUTLET

BACINO GRAVITAZIONALE

3.1 ANALISI DELLE POLARITÀ COMMERCIALI

3.1.1 ANALISI DEL BACINO DI GRAVITAZIONE

PROGETTO DEL FACTORY OUTLET

4.1 _ CARATTERISTICHE DEL SITO DI PROGETTO

4.1.1 CENNI STORICI

4.1.2 SCHEDATURA DEGLI EDIFICI ESISTENTI 4.2_ Tavole di progetto

4.2.1 TAVOLA 1 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE 1 :2000

4.2.2 TAVOLA 2 - PLANI VOLUMETRICO 1 : 1 OOO

4.2.3 TAVOLA 3 - PIANTA PIANO TERRA 1 :5OO

4.2.4 TAVOLA 4 - PIANTA PIANO PRIMO 1 :5OO

4.2.5 TAVOLA 5 - PROSPETTI E SEZIONI 1 :5OO

4.2.6 TAVOLA 6 - APPROFONDIMENTO PROGETTUALE 1 =200

4.2.7 TAVOLA 7 - RENDERING PROGETTUALI

4.3 RELAZIONE DI PROGETTO

4.4 VERIFICA DEGLI STANDARD URBANISTICI

VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO

5.1 ANALISI DI FATTIBILITÀ ECONOMICA

CONCLUSIONI

BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA

Bibliografia:

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BRAVI M., FREGONARA E. (2011), Promozione e sviluppo immobiliare : analisi dei processi e tecniche di valutazione, Celid,Torino.

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Apparato legislativo:

Legge Regionale del Piemonte n. 56 del 5 dicembre 1977, "tutela e uso del suolo".

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Delibera Consiglio regionale n. 563-13411999, "Indirizzi generali e criteri di progrtica per l’insediamento del com in sede fissa, . Igs. 31".

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Decreto Legaio 2012, "Dispr la concorrenza, lo sviluppo delle infrastrtività."

“Norme Tecniche di Attuazione del comune dtto definitivo adottato con deliberazione C.C. n.49 del 18.12.1992 ed approvato con D.G.R. n.59- 46210 del 29.5.1995 (pubblicato sul BLIR n.26 del 28.6.1995)

“Regolamento edilizio del comune di Cambiano" approvato con deliberazione del consiglio comunale n. 23 del 21/06/2005 e modificato con deliberazione del consiglio comunale n. 40 del 03/06/2013

Verbale di Deliberazione del Consiglio comunale di Cambiano "Aggiornamento oneri di urbanizzazione primaria e secondaria", 3 Aprile 2012.

Sitografia:

www.agenziademanio.it

www.agenziaentrate.gov.it/OMI

www.comune.cambiano.to.it

www.

www.franciacortaoutlet.it

www.ilsole24or12-10-01 /cresci-italia

www.ilsole24ore.com/norme-e-shlen.com/it/serravalle-designer-outclelab.it

www.regione.piemonte.it/commercio

www.vicolungo.t

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