Gli impatti della logistica sul mondo del real-estate urbano e sub-urbano = The impacts of logistics on the world of urban and sub-urban real estate

L’evoluzione avvenuta negli ultimi anni all’interno del settore logistico è stata fortemente caratterizzata dall’incremento esponenziale dell’E-Commerce, il quale modificando le abitudini della clientela, obbliga gli operatori logistici a rispondere ad un mercato sempre più esigente in termini di rapidità di consegna. In antitesi l’aumento inarrestabile degli ordini a domicilio e la costruzione di nuove strutture volte a migliorare la metodologia di ricezione e accelerare i tempi d’invio per gli operatori logistici, è una delle principali cause delle emissioni climalteranti nei centri urbani e suburbani, motivo per cui la sostenibilità ambientale è un tema molto discusso e attuale all’interno del dibattito moderno. Questi due aspetti mostrano il quadro corrente di una logistica che non cresce solamente a livello di volumi e velocità di consegna ma al contempo migliora l’esperienza del cliente e si impegna nella salvaguardia dell’ambiente in cui opera. Ad una prima fase introspettiva sui temi principali del mondo della logistica e dell’e-commerce, quali ad esempio la necessità di strutture adibite ad uso logistico sempre più efficienti e sempre più vicine alle città, segue una fase di analisi dei macro-trend economici in atto. Sono stati comparati i principali mercati europei con il mercato italiano. Il modo di fare logistica sta cambiando e con essa anche le strutture e le imprese del settore che si ritrovano ad affrontare un mercato in continua evoluzione. La crisi dovuta alla pandemia da Covid-19 ha accelerato il processo di evoluzione del mondo logistico, modificando le abitudini di acquisto di miliardi di persone nel mondo. All’interno dell’analisi è stato preso in considerazione come negli ultimi anni si è assistito ad un radicale cambiamento dell’ambiente urbano e suburbano, dove la mancanza di terreni green field ha posto l’attenzione sulla riconversione di quegli edifici figli della vecchia industria italiana, che ormai in disuso, rappresentano una grossa opportunità per le imprese logistiche. Le logiche in atto nel mondo logistico appena menzionate sono state poi confermate attraverso un’analisi, da un punto di vista macroeconomico, dei principali indicatori del settore quali il take up, il vacancy rate ed i prime yields. Menzionando analisi eseguite da aziende esperte e leader nel settore del real estate logistico, è stato possibile dare evidenza dei cambiamenti che il mondo della logistica sta vivendo, dimostrando come l’immobiliare sia per l’intera zona europea, Italia compresa, un settore che ricopre un ruolo di primo piano nell’economia moderna. La seconda parte dell’elaborato mette a confronto, attraverso un’analisi dettagliata la situazione nazionale italiana e la medesima nell’area circoscritta alla provincia di Torino. Attraverso il codice ATECO delle imprese è stato possibile selezionare le attività economiche di maggiore interesse, limitando il campione di ricerca al settore ‘Trasporti e Magazzinaggio’ e al ‘Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato via internet'. Al fine di comprendere come la logistica abbia influenzato negli ultimi cinque anni il mercato urbano e suburbano sono stati analizzati gli aumenti di valore da parte delle imprese (Ricavi), l’espansione territoriale (immobilizzazioni materiali) ed i principali indici di redditività/produttività. Infine, è stato somministrato un questionario alle imprese di maggiore interesse appartenenti al territorio provincatti della logistica sul mondo del real-estate urbano e sub-urbano