Le dismissioni dei beni del Demanio. Procedure, opportunità di investimento e valorizzazione di tre immobili presenti nel Piano Vendite 2019 = Disposals of State assets. Procedures, investment opportunities and renovation of three properties included in the 2019 Sales Plan

La tesi prende spunto dall’avvio, da parte dell’Agenzia del Demanio, di un piano di vendite di immobili dello Stato che, nel triennio 2019-2021, punta a immettere nel mercato immobiliare una quantità di beni di proprietà pubblica per un valore stimato tra i 40 e i 50 miliardi di Euro. Lo studio di questo bando, gli esiti della prima fase (conclusa a dicembre 2019) e l’analisi di iniziative analoghe precedenti, ha portato ad una riflessione basata sulla convenienza o meno, per il privato, degli investimenti sugli immobili di proprietà dello Stato, e quindi, sulla capacità dello Stato stesso di risultare competitivo sul mercato immobiliare. La tesi si divide fondamentalmente in due fasi: l’analisi dei bandi pubblicati nell’ambito del Piano di Vendite dello stato 2019 e l’elaborazione di una proposta progettuale per la valorizzazione di tre immobili messi a disposizione della vendita dai suddetti bandi. La prima fase ha lo scopo di andare a comprendere come il processo di dismissione dei beni viene avviato dalla Pubblica Amministrazione ed in cosa consiste il Piano Vendite del 2019, che obbiettivi si pone, le tipologie di bandi presentati, le tipologie di beni in essi contenuti e la loro distribuzione sul territorio nazionale, le modalità di accesso ai processi di vendita e le opportunità di finanziamento di eventuali investimenti previste direttamente dai Bandi. Allo studio dei Bandi pubblicati per il Piano di Vendite 2019, segue la selezione di tre immobili considerati particolarmente interessanti ai fini di un processo di valorizzazione, per i quali è stato realizzato lo studio preliminare di un progetto di recupero. I tre immobili selezionati sono tre Case Cantoniere localizzate nella regione Umbria, per le quali è stata prevista una riconversione in strutture ricettive. Il progetto di recupero prende il via dall’individuazione di un target di riferimento che si basa sullo studio delle potenzialità turistiche della regione, e il seguente sviluppo di una proposta progettuale che possa essere percepita dagli utenti come un’esperienza unica che non inizi e termini con il pernottamento in una sola struttura ma si estende anche alle altre, andando dunque a realizzare un network composto da tre strutture ricettive con delle caratteristiche in comune. Lo studio preliminare per il progetto di recupero si conclude con una serie di valutazioni economiche che hanno lo scopo di verificare la convenienza dell’investimento previsto per i tre immobili e la possibilità di definire il valore dell’offerta massima che si può presentare in sede d’asta per l’acquisto dei tre immobili, affinché l’investimento continui a considerarsi vantaggioso. La verifica della convenienza dell’investimento per quanto riguarda il progetto di recupero delle tre Case Cantoniere oggetto della tesi è propedeutica ad una riflessione su quanto le iniziative di dismissione del patrimonio pubblico possano essere considerate o meno un’opportunità da parte di un eventuale investitore. Quello corrente, infatti, è un periodo storico in cui si cerca quanto più possibile di limitare il consumo di nuovo suolo, favorendo, ove possibile, le operazioni di valorizzazione e di recupero degli immobili esistenti: il fatto, quindi, che l’Agenzia del Demanio, a fronte dell'enorme patrimonio immobiliare inutilizzato di cui dispone, possa far parte di questo processo risulta una conseguenza naturale della domanda di immobili da valorizzare che arriva direttamente dal mercato.